不動産投資ローンの審査が通りやすくなる3つのポイント
2021年7月29日
本稿では、不動産投資ローンで重視される審査内容とその対策について解説します。
なお、こちらでご紹介している情報は、あくまでも一般的な傾向です。審査の詳細は金融機関によって異なる可能性があることをご了承ください。
また、万が一審査に落ちてしまった場合に備えて「ローン特約」を確認しておくことをおすすめいたします。
不動産売買に関わる「ローン特約」とは？
その1：購入予定物件の収益性
住宅ローンの審査とは異なり、不動産投資ローンの審査では対象となる物件の購入価格と利回りのバランス、つまり収益性が個人属性に加えて重視されます。
物件の購入価格が安くても、賃料が安いと利回りが低く、特に高額な融資を受けようとするときにはローン審査に不利になる恐れも。
逆に賃料が高くても、購入価格が高ければ利回りはやはり低くなってしまうので、高額なローンの返済は難しいと判断され、審査が通りづらくなる可能性があります。
購入したい物件の価格から自己資金とローン金額のバランスを考えておき、無理のない返済計画を立てましょう。
想定される家賃収入とローンの返済計画を比較することで収益性を確認しておくことが大切ですが、不動産会社の専門家に相談しながら精度の高いシミュレーションをすることをおすすめします。
その2：自己資金・他の債務など資産の状況
自己資金の額や他の債務状況も審査では重要なポイントです。
自己資金額
住宅ローンと同様に、自己資金の額が多いほど審査に有利になります。自己資金の割合が多ければ多いほど、必要な融資額を抑えられるからです。
また、物件の購入に直接充てる以外の資産も大切。預貯金、現金はもちろん、株や貯蓄性の保険、確定拠出年金の積立額なども含みます。急に収入が途絶えてしまった際にもローン返済ができる担保という意味や資産管理能力の観点から、審査にプラスになるかもしれません。
ただし、物件の購入に多くの自己資金を使うと、不動産投資におけるレバレッジ効果（※）は小さくなります。また、不動産投資以外の生活やライフイベントで必要な資金が不足するリスクも。長期的、総合的な目線で自己資金の金額を検討することが大切です。
※レバレッジ効果…融資を受けて不動産を購入することで、自己資金のみで投資するよりも大きな収益をあげる効果のこと。不動産投資から得られる収入が同じであっても、自己資金が少ないほどレバレッジ効果は高くなります。
他の債務
申込者の不動産投資ローン以外の債務状況も重視されます。融資上限額の決定において、返済能力は他の債務と合わせて審査されるからです。
例えば、債務7000万円までの返済能力があるとしても、すでに住宅ローンや自動車ローンなどで3000万円の債務（未返済分）がある場合は差し引きで4000万円までしか不動産投資ローンを組めないと判断されるような仕組みです。
ローン審査前には債務状況の確認がおすすめ
ローン審査に通過するには、自分の返済能力に合った借入額を申し込む方法がスムーズでしょう。
そのためにまずは、申込時点での債務残高を明確に把握することが大切。他の債務の種類や残債額などを改めて整理し、不動産投資ローンを申し込む前に可能な限り返済しておくことをおすすめします。
債務の状況は、信用情報機関で確認することが可能です。
信用情報機関
全国銀行個人信用情報センター
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
シー・アイ・シー
https://www.cic.co.jp/
日本信用情報機構
https://www.jicc.co.jp/
その3：勤務先や収入など
ローン審査には、勤務先や収入など個人属性も重視されます。金融機関は「仮に不動産投資の収益がマイナスになったとしても、ローンを返済できる収入や貯蓄があるか」「長期間にわたる返済において収入が急に途切れるリスクが無いか」を含めて審査するためです。
金融機関が審査する主な情報
- 個人識別情報：融資を申し込んだ人が本人であることを証明する情報。氏名や住所、生年月日など。
- 年収金額や収入の安定性：年収の金額や安定性（直近3年程度を確認するのが一般的）、勤続年数、所属部署、役職などです。配偶者がいる場合には、夫婦合算での年収を審査することもあります。
- 勤務先の状況：会社の安定性や将来性などの情報です。
- 住居状況・家族構成：持ち家なのか賃貸住宅なのか、また、同居する配偶者や扶養する親、子供はいるのかなど。
- 本人の健康状態：持病の有無・既往歴などです。
なお、実際に審査される項目や重視されるポイントについては、金融機関や借入の申込内容など、個別の状況によって異なります。
個人属性の対策
個人属性面における審査の対策として、長く同じ職場で働いているタイミングで融資を申し込むことがおすすめです。転職直後に申し込むと、勤続年数の審査で不利になるかもしれません。
また、個人属性審査の中で完済時の年齢を考慮される場合があるのですが、不動産投資をスタートする年齢が遅くなり過ぎないことで対策できます。
加えて、心身を患うと、健康状態に問題があると判断される可能性も。健康に注意して過ごす他ありませんが、返済中に死亡してローン返済が厳しくなったときへのリスクヘッジとして、団体信用生命保険（団信）があります。ローン返済中に死亡したときに保険金が支払われ、ローン残高の一括返済に充てられるものです。三大疾病や七大疾病など、所定の病気になったときに保障されるものもあります。
今回のまとめ
不動産投資ローンの審査対策として、下記の3点があることを解説しました。
- 購入したい物件の収益性について確認しておく
- 自身の資産・債務状況を確認し、債務はできる限り返済をしておく
- 転職直後の申し込みを避ける・不動産投資スタートの年齢が遅くなりすぎないようにするなど、個人属性の印象を良くする
信頼できる不動産会社に相談し、収支バランスの良い物件を見つけ、無理のない返済計画を立てていくことがおすすめです。それが、審査の通りやすさにもつながると期待できます。
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