売却

中古マンションの売却前に、リフォームはするべき?

2021年4月22日

中古マンション売却を考えている方の中には、「古いマンションなので、リフォームをして物件価値を高めないと売れないのでは?」と不安を抱く方もいらっしゃるでしょう。
中にはリフォームをしたほうが良い中古マンションもありますが、必ずしも全てのマンションに必要なわけではありません。逆に売却に不利となるケースもあるため、まずは専門家に相談することが大切です。

ここでは、中古マンション売却におけるリフォームの必要性や、リフォームの費用相場等について解説していきます。

リフォームが必要とは限らない

中古マンションを売却するにあたり、必ずしもリフォームが必要とは限りません。むしろリフォームをしない物件のほうが、スムーズに売却できることがあります。

「買ってからリフォームしたい」というニーズが多い

中古のマンションや一戸建てを購入する人の中には、購入したあとで自分好みにリフォーム・リノベーションしたいという目的を持つ人が存在します。そのような需要もある中、売主が先にリフォームを行ってしまっては、売れるはずの物件が売れなくなってしまうかもしれません。
築古マンションの売却を検討する場合には、「リフォームしてきれいにすれば売れるはず」と考えるのではなく、市場ニーズをよく考慮し、専門家に相談しながら慎重に検討するようにしましょう。

築年数によってハード面の差が大きく出る

リフォームやリノベーションで内装をきれいにする目的は、築年数の古さを感じさせない室内環境へと改善するためですが、買主によっては内装よりも物件の立地や物件価格、築年数などを優先的に検討材料とするケースも多くあります。極端な言い方をすれば、築年数を重視する買主は「内装がピカピカで築30年の物件」よりも「内装が古めで築25年の物件」のほうを選ぶ可能性もあるということです。
また、築年数の古いマンションの室内をいかにきれいにしようとも、築年数の浅いマンションに比べると、設備面や耐震性などでは劣ることもあります。そのようなハード面を重視する買主の場合、いかにリフォームによって室内の見た目をきれいにしても、新築や築浅のマンションよりも魅力的に見せることは難しいでしょう。

また、リフォーム済みのマンションを売り出すにしても、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せした場合、近隣にある同種の競合物件よりも高額となります。買主が現れない可能性を考えると、あまり現実的ではありません。そのためリフォーム費用が上乗せされたにも関わらず、リフォームをしていない競合物件と似たような価格で売らざるを得ないケースもありうるのです。

売却前に行いたいリフォームの種類とクリーニング

リフォームを優先すべき箇所

売却に有利な清潔感を左右する箇所は以下になります。どこも目立つ箇所なので、リフォームの検討をおすすめします。

  • ドアの開け締め、ガラス窓など
    ガラスが割れていたりドアが閉まらなかったりなど、明らかに設備として壊れている部分があれば、早急に修理をしておきましょう。
  • フローリング・畳
    フローリングや畳などは使い込みにより生活感が出やすい部分です。
    フローリングの目立つキズや、畳の変色や汚れなどは、修繕・交換をしておくことをおすすめします。
  • 壁やふすま、障子など
    壁やふすまの穴・障子の破れ・子供の落書きなどは、他人から見たら、わずかなものでも気になります。
    第3者の目から見ても好印象となるよう、優先的に修繕しておきましょう。

このように、中古マンションを売却するときには必ずしも大規模なリフォームは必要ありません。しかし、一部のリフォームやハウスクリーニングなどで室内の見た目や清潔感を改善しておくことで、売却に有利になることがあります。

リフォームの有無にかかわらず室内クリーニングは必須

売り出し前に必ず済ませておきたいのが室内のクリーニングです。清潔感は、内覧に訪れた人に与える印象を大きく左右する要素なので、隅々までクリーニングしましょう。

まずクリーニングが必要なのは、床や壁、照明、ドア、浴室、廊下などの屋内。
続いて、キッチン、洗面所、トイレ、浴室などの水周り。その中でも浴室の床や壁、天井などのカビには要注意。特に水周りは屋内全体の印象を左右する重要なポイントとなるので、清潔に保っておくことが大切です。
これらのクリーニングは自身で行うと難しい箇所も多いため、ハウスクリーニング業者に依頼し、確実かつ徹底的に清掃することをおすすめします。
また、普段住んでいない家は、排水口の臭いが充満し悪臭が発生しやすくなります。日ごろから窓を開けて風通しを良くしたり水を流すなどして、悪臭対策をすることも大切です。

以上のように、中古マンション売却におけるリフォームは、清潔感を重視したリフォームにくわえ、ハウスクリーニングを行うことをおすすめします。
まずは優先的に行った方がよい部分のみリフォームを実施。その上で、適正価格で売り出しているにも関わらず何ヵ月も買主が現れない場合は、不動産会社に相談しながら大規模なリフォームを検討していくと良いでしょう。

リフォームにかかる費用相場

中古マンションのリフォームにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。相場をみてみましょう。

場所 費用
システムキッチン 40~80万円
システムバス 60~150万円
タンクレストイレへの交換 30~50万円
内窓の設置 6~12万円
壁クロスを珪藻土に変更 18~30万円
畳からフローリングに変更 15~60万円

※これらの金額は国土交通省発表の資料から、抜粋したものです。
参考であり、この金額で必ずリフォームを行えるわけではございません。

参考:国土交通省「リフォームの内容と価格について」
https://www.mlit.go.jp/common/000145917.pdf (2011/5/30 第2回「中古住宅・リフォームトータルプラン検討会」配布資料内)

リフォームを行う箇所や広さ、導入する設備などによって幅がありますが、数十万円から百万円単位のお金がかかるケースが多いようです。

トイレのリフォームだけでも30~50万円、浴室のリフォームであれば、60~150万円が相場と、高額な費用がかかることは念頭に置いておきましょう。

今回のまとめ

中古マンション売却におけるリフォームの必要性、内覧に向けた準備、リフォーム費用などについて詳しく説明しました。

リフォームをするときには、不具合のある部分を中心に検討する必要がありますが、高額な費用をかけて大規模なリフォームを行うことは必ずしも得策ではありません。むしろ室内を徹底的に掃除・ハウスクリーニングをして、内覧時の印象を良くするほうが売却に有利になるケースも多いでしょう。

所有している中古マンションを売却するとき、リフォームをすべきかどうか、するならどこをリフォームするかを判断するのは難しいもの。
そのような場合は、普段から不動産売却に関わり市場のニーズをよく熟知している、不動産会社などの専門家の力を借りることをおすすめします。
Myアセットではこれまで多くの中古マンションの販売してきた実績を活かし、古くなってしまった建物を再度活かすことを得意としております。中古マンションの売却、そしてその際のリフォームをお考えの方はぜひお気軽にお問い合わせください。