売却

築古の収益物件売却では価格の計算方法が変わる？

立地や環境にもよりますが、一般的に築古の収益物件は、簡単に売却できるものではありません。
売却したいと思った時に売却できるとは限らないからこそ、事前に綿密な「出口戦略」を立てた上で売却活動を行う必要があります。

ここでは、築古の収益物件を少しでも有利に売却するための具体的な方法や、どうしても売れない時の選択肢となる「買取」など、築古収益物件の「出口戦略」について詳しく解説します。

出口戦略の重要性

出口戦略とは、簡単に言えば、少しでも有利に物件を売却するための戦略のこと。

売却後、別の収益物件を購入するか、または不動産投資から身を引くかは投資家の自由ですが、いずれの場合でも「今持っている収益物件の投資を上手に終了させる手法」を、不動産投資における出口戦略と言います。

出口戦略の重要なポイントを2点ほど確認しておきましょう。

投資の成否は「出口から出た時点」で確定する

不動産投資が成功だったのか、それとも失敗だったのかは、「出口から出た時点」でしか分かりません。
逆に言えば、出口戦略をしっかりと立てておくことが、不動産投資で成功する大きなポイントになると言えます。

いかに相場よりお得な値段で購入した物件であったとしても、いかに空室率の低い運用だったとしても、売却価格が著しく低い場合にはトータルの収支がマイナスになることもあります。
そのような終わり方をした場合、厳しいようですが、その不動産投資は失敗だったと言わざるを得ません。

逆に、相場よりも高い値段で買って空室率をやや高めで運用していたとしても、売却価格が著しく高ければ、その不動産投資は成功に終わる可能性があります。

収益物件で投資をお考えの方は、まず出口戦略の大切さを十分に理解しておくことが必要でしょう。

出口が近づいてから出口戦略を考えても遅い

一般的に収益物件の出口戦略は、出口が近づいてきた頃に検討を始めることになります。
しかし実際には、出口が近づいてきた頃に出口戦略を検討しても、あまり大きな意味はありません。

なぜならば、その時点では変えられない要素が余りにも多いからです。

出口戦略を考える理想的なタイミングは、物件の購入前です。
いつ、どのような方法で、いくらで売却するかを十分に考えた上で物件を購入するのが、本来の不動産投資の理想型と言えます。

とは言え、実際に出口戦略を決めてから物件を購入する投資家は少数派です。むしろ、出口が近づいてから出口戦略を立てる投資家のほう多数派となるでしょう。
当記事では、特に築古物件の出口でお悩みの方に向け、少しでも有益な情報を提供できるようまとめました。

築古収益物件の売れにくさは修繕積立金の値上がりも一要因

築古の収益物件が売れにくくなる主な理由の1つとして、修繕積立金が値上がりしている可能性が考えられます。

国土交通省が公表している資料で全国のマンションにおける修繕積立金平均額を確認してみましょう。
「平成27年以降」が月額6,928円、「昭和49年～平成21年」が月額11,000円台～13,000円台と横ばい、「昭和44年以前」が月額25,000円台と急騰（※）。
耐震基準改正の影響により、築古マンションの修繕積立金が高くなっていると考えられます。

築古物件の買主にとって売買価格の安さは魅力ですが、仮に空室率を低く維持したとしても、月々の維持費（修繕積立金）が高くては収益物件としての魅力は下がります。
築古の収益物件が売れにくくなる1つの要因になる可能性があるでしょう。

参考：国土交通省｜平成３０年度マンション総合調査結果
「現在の修繕積立金総収入／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額を含む）」
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

不動産価格の基本的な決まり方

一般的に土地と建物の価格の合計によって決まるのが不動産の価格です。
この項ではそれぞれの価格を求める方法をご説明します。

土地の価格

土地の価格は4種類あり、それぞれ「実勢価格」「公示価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」と呼ばれます。

• 実勢価格：実際に市場で売買された過去の取引実績をもとに算定される価格で、実際の取引をもとにしているため、市場の相場に最も近いのが特徴。
• 公示価格：国土交通省の定めた基準や方式に基づいて決まる、土地の適正な価格の基準。
• 相続税評価額：相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格。
• 固定資産税評価額：固定資産税を計算する際の基準となる価格。

一般的に、土地の購入・売却の際に価格の参考になるのは、実勢価格と公示価格。
これらは取引を主な目的として定められた価格だからです。

また、これらは国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で調べることができます。

■土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

なお、相続税評価額と固定資産税評価額は、どちらも税金を課税するための基準として定められています。
売買価格の参考にすると精度が下がるおそれもあるので、実勢価格と公示価格を価格参考にすることをおすすめします。

建物の価格

建物の価格は、まず新しく建てるのにかかる金額を求めてから、経過した年数分について価値が下がったと考えて価格を引くことで算出します。

建物の価格 = 再調達価格 × ｛（法定耐用年数 – 築年数） ÷ 法定耐用年数｝

「再調達価格」とは、新しく建てるのにかかる金額のこと。

アパートやマンションといった収益物件の場合、主な構造における再調整価格の目安と法定耐用年数は、以下の通りです。

参考：国土交通省｜中古住宅の建物評価の実態
p.4 初期値としての再調達原価（単価）及び耐用年数
https://www.mlit.go.jp/common/001033819.pdf

参考：国税庁｜確定申告書等作成コーナーよくある質問｜耐用年数（建物／建物附属設備）
https://www.keisan.nta.go.jp/r2yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

築古の収益物件を少しでも高く売るための工夫

築古の収益物件を少しでも高く売るための工夫をご紹介します。やや手間はかかりますが、決してできないことではありません。
多少の手間を取るだけで想定よりも高く売れる可能性があるならば、やっておくに越したことはないでしょう。

修繕履歴を整理しておく

築古の収益物件を売却する際には、修繕履歴の存在が大きな意味を持ちます。
修繕履歴とは、過去に行った修繕の詳しい一覧のこと。「いつ、どの部分を、どのように修繕したか」という情報をまとめたものが修繕履歴です。

買主の立場に立てば、突発的に想定外の修繕の必要が生じることは大きな不安材料の1つ。
きちんと修繕履歴がまとめてあれば、「当面は修繕の必要が生じないだろう」「近々修繕の必要が生じる可能性あり」など、適切な判断のもとで購入を検討できます。

仮に、購入からほどなく修繕の必要が生じたとしても、想定内のことであれば慌てることはありません。

築古の収益物件を売却する上で、修繕履歴が極めて大事な書類となるものですが、売却活動の際に修繕履歴をきちんと整理して提示している不動産投資家は、意外にも少数派です。
修繕履歴を提示できるだけでも、他の売却案件に対する差別化につながる可能性がある、ということです。

なお、修繕履歴のまとめ方に決まったフォーマットはありません。
不動産会社がフォーマットを用意していればそれを利用できますし、自分で作成しても問題ないのです。

周辺に収益物件を持っている人に売る

売却する予定の物件の近くに複数の収益物件を持っているオーナーがいれば、その人に購入を打診してみることも有効な方法です。

特定のエリアに複数の収益物件を持っているオーナーにとって、そのエリアに集中的に物件を持つには、何らかの理由があります。
管理のしやすさやお子様への相続など想定される理由は様々ですが、いずれの理由であっても「できれば同じエリアにもっと物件が欲しい」と考えている可能性があります。

一般的な視点から見れば、特定のエリアに複数の物件を持つことは共倒れリスクを抱えることにもなります。
しかし、そのようなリスクを承知した上で敢えて同じエリアに複数の物件を持つオーナーは、一般投資家よりも強い購買意欲があると考えられます。

場合によっては、不動産会社の媒介なしで売買契約が成立する可能性もあることから、該当する収益物件オーナーを見つけた場合には直接相談してみることも1つの方法です。

入居者がいるタイミングでオーナーチェンジする

1部屋だけの区分所有の場合には、入居者がいるタイミングのほうが高く売却できる傾向にあります。
また、1棟を所有している場合や同じ棟内に複数の部屋を区分所有している場合には、満室になったタイミングで売却したほうが高く売れる傾向も。

もちろん、売却時点で満室であるか空室であるかにかかわらず、その物件が持つ集客能力に違いがあるわけではありません。
仮に売却時点で満室だったとしても、普段の平均空室率が10%であれば、いずれは10%の空室が生じる可能性は高いでしょう。

それにもかかわらず満室の物件のほうが高い価格で売れる理由は、買主が入居者募集活動を行わなくて済むからです。
他にもいくつかの理由はありますが、購入直後から労せずして満額の家賃収入を得られることは、買主にとって非常に大きな魅力になるでしょう。

逆に言えば、収益物件に空室がある場合、これが買主からの値引き交渉材料にされる可能性があります。
大幅な値引きを要求されるおそれもあるので、売主は慎重な対応が必要です。

なお、入居者を募集してもなかなか満室にできない場合には、売却活動までにフリーレントで空室を埋めることをおすすめします。
フリーレントとは、入居から一定期間（3か月間など）だけ家賃無料で住める特典のこと。この特典があるだけでも、入居希望者がグッと増える可能性があります。

フリーレント期間が終了すれば通常通りの家賃が支払われるため、売買契約後の引き渡しのタイミングを調整すれば、買主に迷惑をかけることはありません。

ハウスクリーニングをしてから売る

築古の収益物件の売却においては、ハウスクリーニングをしてから売却活動を行うことが基本となります。
ハウスクリーニングとは、専門の清掃業者に物件を掃除してもらうサービスです。築古で汚れが著しい物件ほど、ハウスクリーニングの効果は高くなります。

また、ハウスクリーニングとあわせて検討しておきたいのが、水周りのリフォーム。
どんなに家の中を美しく掃除しても、水周りには積年の生活感が蓄積しているものです。高額な設備ではなくても、単に水周りが「新しい」というだけで、家の中の印象が大きく変わります。
資金的に余力があれば、ぜひ水周りのリフォームを検討してみましょう。

なお、不動産会社の中には、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだ売主に対し、ハウスクリーニングの無料サービスを提供しているところもあります。
収益物件の売却は、一般的に専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ形となるので、いずれの契約形態に縛られても売却が不利になることはありません。

媒介契約を結ぶ際には、ハウスクリーニングの無料サービスの有無も確認してみると良いでしょう。

築古収益物件の売却価格の計算方法が変わる場合

築古物件の場合、土地と建物の値段を合計するだけでは正確な値段を把握できないケースがあります。
以下、3つのパターンを確認しましょう。

建物の法定耐用年数を過ぎている

建物が古すぎる場合、更地にしたほうが高く売れることもあります。

法定耐用年数は減価償却費の計算をしやすくすることを目的に、国税庁が画一的に定めた目安です。
そのため、法定耐用年数を超過しても資産の実際の価値はなくならず、建物が即座に利用できなくなるとは限りませんが、法定耐用年数を過ぎた建物がある不動産については、建物の取り壊しの検討をおすすめします。

建物を取り壊す場合、土地価格から取り壊し費用を除いたものが、不動産全体としての実質的な価格です。
例えば、土地価格が1,000万円の不動産について、建物部分の取り壊し費用に300万円かかったとすると、更地の実質的な価格は700万円になります。

建物が土地を活用しきれていない

土地を十分に利用していないと判断されて、不動産の価格から減額されてしまうことがあります。

建物が土地の最有効使用（土地を最も有効に活用できている状態であること）である場合は、土地の価格は更地と同じ評価額になります。

一方、更地よりも評価額が下がってしまうこともあります。
建物部分が小さすぎるといった「土地の最有効使用とは言えない」場合は、建物が存在することで土地の有効活用が妨害されている状態だからです。

この時減額される部分は「建付減価」、どのくらい不動産としての価格が下がってしまうかを利率で表したものは「建付減価率」と呼ばれます。

建付減価が生じる例

建付減価の対象になるおそれがあるのは、土地の広さに対して建物が小さすぎる場合や、商業地の中に住居が建っていて、周辺の環境に適合していない場合などです。

例えば、更地の価格が1000万円の土地に対して建物が小さすぎることで、建付減価率が20%となっている物件があるとします。
この場合、土地を更地にすれば1000万円の価値となりますが、建物が存在することで価値が20%減少し、不動産としての価値は800万円になるのです。

仮に、建物を取り壊して更地にするための費用が100万円であるとすると、更地の価格から取り壊しの費用を差し引いた合計は900万円。
建物が存在したままの価格800万円と比較して、建物を取り壊して更地にする価値があるといえます。

法改正によって基準を違反している

法改正によって法令の基準を違反してしまうことになった建物は、価格上下の可能性があります。

建築した時点では建築基準法などの法令に違反していなかったが、その後の法改正によって法令に適合しなくなった建物が「既存不適格建築物」です。
建築基準法において「新しい法令が施行された時点で現存する建物については、新しい法令に適合しない部分があっても、その部分については新しい法令は適用されない」旨が規定されています。
ですので、既存不適格建築物は法的に問題なく使用可能であり、売却も可能です。

ただし、既存不適格建築物であることを理由に、不動産としての価格が下がってしまう場合があります。
法改正後の新耐震基準に則っていない建物が、法令が要求している耐震性を満たしていないため、不動産としての価格が下がってしまうなどのケースです。

逆に、価格が上昇する既存不適格建築物もあります。
例えば、新しい法令では制限されている容積率で建築されている建物は、同じ面積の土地に建築された周辺の建物よりも建築延べ面積が広いため、価格上昇の可能性があるでしょう。

なお、建築された時点ですでに法令に違反している建物は「違反建築物」であり、既存不適格建築物とは全く異なります。

築古物件を売却する時に注意したい契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）

築古の収益物件を売却する際、特に注意したいことの1つが契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）。
「想定より高く売れた！」と喜んでいたのも束の間、後日、契約不適合責任を問われて思わぬ高額な出費を余儀なくされることがあります。

契約不適合責任の概要や売却前の対策について確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買の対象物が「種類・品質・数量」に関して契約内容に適合しない場合、売主が負う責任を言います。
2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」へと改められました。改正民法が施行される以前は、「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に近しいものとして存在していました。

当然、売主は不具合があることを知りながら契約書に「不具合はない」と記載してはいけませんが、仮に売主が不具合の存在を知らなかったとしても責任を問われます。
築古物件の場合、売主が知らないところで不具合が進行している恐れもあるので、特に注意しなければなりません。

契約不適合責任を免責にする特約を付けることができる

築古の収益物件の場合、物件のどこかに売主が気付いていない不具合が隠れている可能性があります。
そのため、築古物件の売主が契約不適合責任を問われる可能性をゼロにすることは、限りなく難しいと言わざるを得ません。

そのような場合に売主が取り得る対策は、売買契約に「契約不適合責任の免責特約」を付けること。
もし事後的に契約とは異なる不具合が見つかったとしても、売主は責任を負わないとする特約です。

この「契約不適合責任の免責特約」については、消費者契約法が適用となった場合などの一部例外を除き、有効な契約とされています。

免責の適用が除外となるケースに注意

買主が「契約不適合責任の免責特約」に合意した場合には、たとえ事後的に物件の不具合が見つかったとしても、その大半は買主の負担で修繕や買い替えを行うことになります。

ただし、たとえ「契約不適合責任の免責特約」を交わしていたとしても、不具合があることを知りながら売主が説明していなかった場合には、この特約は無効となります。
「契約不適合責任の免責特約」を有効にするためには、契約を交わす際、その時点で売主が知っている不具合をすべて買主に説明することが必要です。

売却できない時の最終手段としての「買取」

あらゆる工夫と対策をしても物件を売却できない場合には、最終手段として「買取」という選択肢があります。

買取ならではのメリットも多いことから、必ずしも否定的な売却法ではありません。
そのメリットに魅力を感じ、最初から仲介ではなく買取を選択する売主もいるほどです。

以下、買取の概要やメリット・デメリットなどを詳しく確認してみましょう。

買取とは？

買取とは、不動産会社が買主となる売却方法を言います。

一般的な不動産売却では、不動産会社が仲介をして一般市場から買主を探してくる流れとなります。
しかし買取では不動産会社が物件を直接購入するので、一般市場から買主を探す必要がありません。

なお、買取した物件については、その不動産会社がリフォームをして、自社の利益を上乗せして一般市場で転売します。

買取の主な5つのメリット

スピーディに現金を手に入れることができる

買取では不動産会社が買主となることが決まっているため、買主を探す時間がかかりません。
買取契約を締結して物件を引き渡せば、速やかに売主の口座へ代金が振り込まれます。

一般的に収益物件の売却には時間がかかりますが、その理由は、買主を探すことに時間がかかるという点が大きいのです。

内覧が必要ない

内覧は、買主候補がその物件を購入するか判断するために行うものです。
買取においては、すでに不動産会社が購入をすることが決まっているため、内覧が必要ありません。

売主においては、内覧のためのハウスクリーニングやリフォーム、見学対応などを行う必要がないため、売却活動にかかる手間が削減されます。

契約不適合責任を問われるリスクがない

上で契約不適合責任を問われるリスクについて説明しましたが、不動産会社による買取の場合、契約不適合責任は問われません。

不動産のプロである不動産会社が欠陥を見落とす可能性は極めて低く、仮に事後的に欠陥が見つかったとしても、プロとして欠陥を見落としてしまった不動産会社に責任がある、という趣旨です。

不動産仲介手数料がかからない

不動産会社による一般的な仲介を通じた物件売却とは異なり、不動産会社への仲介手数料が発生しません。

不動産会社自身が買主となる以上、売買契約に仲介は存在しないからです。

買取の主な2つのデメリット

一般の不動産市場から売却するよりも価格が安くなる

一般の不動産市場から売却する場合に比べ、買取で売却する場合の価格は7～8割程度まで下がる傾向があります。

不動産会社は、買取した物件をリフォームして市場で転売し、買取価格との差額を自社の利益とします。
利益を得るためには、買取後のリフォーム代や広告宣伝費・人件費などを考慮し、買取価格を下げなければなりません。

すべての不動産会社が買取を行っているわけではない

すべての不動産会社が買取を行っているわけではないことに注意が必要です。
仲介で売却できなければ買取に変更するという意向であれば、はじめから買取にも対応している不動産会社に仲介を依頼しましょう。

築古収益物件の売却は当社Ｍｙアセットまでお気軽にご連絡を

築古の収益物件の「出口戦略」と売却価格にかかわるポイント、売却時にできる工夫などについて詳しく解説してきました。

少しでも高く物件を売却するためには、「修繕履歴を整理しておく」「周辺に収益物件を持っている人に売る」「入居者がいるタイミングでオーナーチェンジする」などの工夫が有効です。
また、売却後に想定外の責任を負わされないよう、売買契約を結ぶ際には契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の免責の特約を付けておくことを推奨します。

様々な工夫や努力によって理想通りの価格で物件を売却できれば良いのですが、必ずしも売却できるとは限りません。
そのような時の最終手段として、不動産会社による買取という選択肢があることも覚えておくと良いでしょう。

当社Ｍｙアセットでは、これまで多くの築古収益物件を仲介してきた実績があり、適切な対応が可能です。
また、収益物件の買取についても、常に鮮度の高い情報を豊富に抱えています。

築古の収益物件の売却をご検討される際には、ぜひ当社Ｍｙアセットまでお気軽にご連絡ください。