不動産売却と耐用年数の関係とは？減価償却や法定耐用年数について解説
2024年6月19日
目次
不動産売却する際は、耐用年数の理解が重要です。
耐用年数は、建物の価値を計る基準として、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数の3つの観点から考えられます。
本記事では、耐用年数が不動産売却にどのように影響するかを詳しく解説します。
不動産売却の3つの耐用年数
不動産の耐用年数には、以下3つの考え方があります。
それぞれの耐用年数について、見ていきましょう。
- 法定耐用年数
- 物理的耐用年数
- 経済的耐用年数
法定耐用年数
法定耐用年数は、国によって定められており、不動産の構造や用途に応じて異なる年数が設定されています。
不動産において、一般的に使われるのが法定耐用年数で、固定資産税の算出にも用いられており、建物を評価する際の基準となっています。
物理的耐用年数
物理的耐用年数は、建物の構造や素材の品質により使用できなくなるまでの年数を指します。
主にテレビや冷蔵庫、バッテリーなどの寿命を表す際に使われ、不動産売却において物理的耐用年数を使うことはほとんどありません。
経済的耐用年数
経済的耐用年数は、不動産が市場で経済的価値を持つと見込まれる年数を指します。
建物の劣化や日々のメンテナンス、修繕費用なども対象になります。
建物別の法定耐用年数の違い
冒頭でもお伝えした通り、建物の法定耐用年数は建物の種類によって異なり、減価償却の計算に使用されます。
以下に、物件の種類ごとの法定耐用年数を示した表を記載します。
| 物件の種類（住宅用） | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3㎜以下のもの） | 19年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚3㎜を超え、4㎜以下のもの） | 27年 |
| 鉄骨造（骨格材の肉厚4㎜超） | 34年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
※参照元：耐用年数（建物／建物附属設備）（https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html）
法定耐用年数を超えた物件はどうなるの？
法定耐用年数を超えた不動産についてはどうなるのでしょうか。
時間が経過し法定耐用年数を超えると、建物に価値はなく、土地のみに価値が残る状態になります。
ただし、実際には法定耐用年数を過ぎても、建物は利用可能なためそのまま利用されることがほとんどです。
具体的な例として、木造の戸建て住宅では、法定耐用年数が22年と設定されています。
不動産売却を考える場合、法定耐用年数が経過した後は、建物としての価値はなくなり、不動産の価値は土地のみに残ります。
また、売却しない場合は22年を経過した後も住居用として住むこともできますし、賃貸として貸出することもできます。
法定耐用年数と減価償却の関係
不動産売却を考えている方は、法定耐用年数と減価償却の関係を理解することが重要です。
減価償却は法定耐用年数に基づいており、不動産の購入金額を法定耐用年数で割り、毎年の経費として計上します。
例えば、5,000万円で購入した木造戸建ては、購入金額の5,000万円をその年の経費として計上はせず、購入した日から木造住宅の耐用年数である22年に分けて計上します。
法定耐用年数は買主探しにどのような影響がある？
法定耐用年数は、不動産売却時に影響があります。
理由は買主の融資審査に影響がある可能性が高いからです。
金融機関の融資審査では、買主の返済能力や担保物件の価値などを総合的に審査し、融資の判断が行われます。
例えば、法定耐用年数を超過している物件は、金融機関から良い評価をもらえず、融資の審査が通らないことが考えられます。
不動産の購入は、金融機関から融資を受けて購入するのが一般的なため、買主が融資を受けられない場合、売却が難しくなる可能性があります。
そのため、法定耐用年数が超過している物件や築年数が古い物件は、売却の難易度が高くなる傾向にあります。
不動産売却の相談はＭｙアセット
不動産売却を考えた際、多くの疑問や不安が生じることでしょう。
特に、法定耐用年数や減価償却といった専門的な知識が必要な場面は、専門家のアドバイスが必要不可欠です。
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まとめ
不動産売却において、耐用年数は売却価格や不動産市場での評価に大きな影響を及ぼします。
本記事を通じて、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数について理解を深め、それぞれの要素が不動産売却にどのように作用するかを解説しました。
以下に要点をまとめます。
- 法定耐用年数・・・国が定める正式な耐用年数で、税務上の減価償却や固定資産税の計算に使用されます。
- 物理的耐用年数・・・建物の構造や素材の品質により使用できなくなるまでの年数を指します。
- 経済的耐用年数・・・不動産が市場で経済的価値を持つと見込まれる年数を指します。
- 法定耐用年数の超過・・・建物の法定耐用年数を超えると、建物の価値がなくなり土地の価値のみが評価されるようになります。
- 融資との関連性・・・融資審査では、法定耐用年数が重要視され、その期間を超えた物件は融資が受けにくくなる可能性があります。
不動産売却を考える際は、これらのポイントを踏まえ、専門家の意見を聞きながら売却計画を立てることが重要です。
不動産会社の過去の実績などを見て、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。