賃貸オーナーに悩みはつきもの？解決のヒントや相談先を紹介
2025年12月24日
賃貸経営は「不労所得」と言われることもありますが、現実はそう甘くありません。
「空室がなかなか埋まらない」
「家賃を滞納されて困っている」
こうした悩みに加え、キャッシュフローの悪化や入居者のトラブル対応まで、頭を悩ませる種は尽きないものです。問題を放置してしまうと、収益が悪化するだけでなく、物件の資産価値そのものを損なうリスクもあります。
本記事では、貸主の方が直面しがちな悩みと対策、いざという時に頼れる相談先まで解説します。
賃貸オーナーのよくある悩みと対策
貸主の方が抱えがちなお悩みを、対策とあわせて紹介します。
空室が埋まらない
賃貸経営で最も多い悩みのひとつが、「空室がなかなか埋まらない」という問題です。いくら物件を賃貸募集しても内見にすら来ない状況が続くと、家賃収入が入らず「このまま経営を続けて大丈夫か」と不安になってしまう人も少なくありません。
【対策1】募集条件を見直す
・家賃や敷金、礼金において周辺の賃貸物件の相場を再調査し、高すぎないかチェック
・家賃を1,000円下げるだけでも反響が変わる可能性も
【対策2】フリーレントを検討する
・「最初の1ヶ月分の家賃無料」といったキャンペーンは、初期費用を抑えたい入居者に響く
・家賃を下げるよりも、将来的な家賃収入への影響を抑えられる
【対策3】広告に使っている写真を見直す
・物件検索サイト（ポータルサイト）では写真が重要。暗い、画質が粗い写真は印象に響く
・明るい日中に広角レンズで撮影し直すだけでも印象はUP
一方で、「とにかく埋めたいから」と焦って家賃を下げてしまうのは要注意。安易な値下げは物件の価値を損ねるリスクがあり、長期的に見て悪影響が出ることもあります。
家賃を滞納される
入居者が家賃を滞納している状況は、貸主にとって精神的にも金銭的にも大きなストレスになります。毎月の収入が読めなくなり、ローン返済や修繕費の支払いにも影響することがあるためです。
【対策】
・電話やメールでの確認（滞納1日〜1週間）
・督促状（書面）の送付（滞納1週間〜1ヶ月）
・内容証明郵便での催告（滞納1〜2ヶ月）
・連帯保証人への連絡
・契約解除・明け渡し請求（滞納3ヶ月以上）
【予防策】
・入居審査を徹底する（収入が不安定、転職を繰り返している、過去に滞納歴があるなど）
・家賃の保証会社を利用する（万が一滞納が発生しても、保証会社が家賃を立て替えて支払う）
・支払い方法の工夫（口座振替を必須にして「うっかり忘れ」を防ぐ／クレジットカード払いを導入する）
逆に、やってはいけないのは「様子を見よう」と放置してしまうことです。時間が経つほど回収は難しくなり、結果として泣き寝入りするリスクも高まります。
入居者とのトラブル
騒音やゴミ出しのマナー違反、違法駐車など入居者間のトラブルに頭を抱えている貸主の方も多いです。「対応しなければ」と思いつつも、どこまで関与すべきか迷ってしまうケースも珍しくありません。
【対策1】客観的な事実確認
・クレームの当事者双方から話を聞き、事実を確認する
・感情的にならず、客観的な証拠（騒音の時間帯の記録や写真など）を集める
【対策2】掲示板や書面での注意喚起
・「騒音に関する苦情が寄せられています」「ゴミ出しのルールを守ってください」といった形で全戸に向けて注意喚起
・特定の個人を名指しはしない
【対策3】管理している不動産会社へ対応を依頼する
・管理を委託している場合、貸主が直接対応するのではなく、不動産会社に対応を依頼できる
・経験豊富な不動産会社はトラブル対応にもノウハウを持っている
ここで注意したいのが、自ら入居者に直接注意をしに行くこと。感情的な対立に発展してしまう恐れがあり、場合によっては逆にトラブルが悪化することもあるため避けた方が無難です。
不動産会社が動いてくれない
「連絡が遅い」「提案がない」「トラブル対応が雑」など不動産会社の対応に満足できないケースです。日々のやりとりにストレスを感じるほどであれば、経営にも支障をきたしてしまいます。
【対策1】
・担当者の変更を依頼したり、定期報告の頻度や内容を明確にするなどして、改善できるかを試す
・それでも改善が見られない場合は、他社への乗り換えも視野に入れる
・複数社に見積もりを取り、比較検討することで「今の会社の立ち位置」も見える
【対策2】
・不動産会社は手数料の安さだけで選ばない
・「入居率の実績」「レスポンスの速さ」「地元での評判」「客付け力」などから総合的に判断する
「なんとなく不満」だけで動くのではなく、管理委託契約の内容を改めて確認し、自分が何を求めているのかを整理したうえで対応することが重要です。
建物の老朽化
築年数が経過すれば、建物や設備は老朽化します。外観が古びたり、内装が時代遅れになったりすると物件の競争力は低下し、空室の増加や家賃の下落に直結します。
【対策1】時代に合わせたリフォーム
・昔ながらの和室を洋室に変更する、バランス釜の浴室をユニットバスに交換するなど
・現在の入居者ニーズに合わせたリフォーム（原状回復以上の改修）を行う
【対策2】リノベーション
・間取りを大きく変更する（2DKを広い1LDKに）など
・大規模な改修を行うことで、新築同様の競争力を目指す
老朽化を「仕方ない」と諦めてしまうのは危険です。放置した結果、資産価値が大きく下がってしまうと手遅れになることもあります。
キャッシュフローが悪化している
家賃収入はあるのに、ローン返済や修繕費、税金などの支出がかさみ、手元にお金が残らない。そんな「見えない赤字」に悩む方も多いです。
【対策1】収入の向上、または維持の検討
・周辺相場を見ながら、適切な更新料や礼金を設定する
・空室を恐れてすぐに家賃を下げるのは最終手段
・リフォームや設備投資を行い、物件の価値を高めることで家賃の維持・向上を目指す
【対策2】支出の削減
・物件購入時よりも低い金利のローン商品が出ている場合、借り換えを検討する
・火災保険や地震保険に加入している場合、補償内容が過剰でないか、不要な特約がついていないかを見直す
・共用灯をLEDに変える、電力会社・ガス会社を切り替えるなど、固定費の削減を検討する
キャッシュが回らない状態を放置するのは非常に危険です。資金繰り表などでお金の流れを「見える化」してみましょう。
売却のタイミングが分からない
「このまま賃貸経営を続けるべきか、それとも売却を考えるべきか」
築年数や収益性、将来の相続などを踏まえて迷っている貸主も多くいます。高く売れそうな時期（不動産市況が良い時）を待っているうちに、市況が悪化したり、物件が古くなって価値が下がったりする恐れがあります。
【対策】
・保有し続けた場合と売却した場合のシミュレーションを比較することが不可欠
・税理士や不動産会社と連携し、出口戦略（売却・相続・譲渡など）を早めに検討しておくと安心
判断を先延ばしにしたまま時間だけが過ぎていくと、タイミングを逃してしまう可能性があります。迷ったらまず、専門家の力を借りることから始めてみましょう。
賃貸オーナーが頼れる相談先
賃貸オーナーの悩みは多岐にわたりますが、自分だけで抱え込まず、適切な専門家に相談することで早期解決につながるケースが多いです。
とはいえ、「誰に何を相談すればいいのか分からない」という人も多いと思います。
ここでは代表的な相談先と、相談の際に準備しておきたい情報についてまとめました。
ちんたい協会（賃貸に関する一般的な相談やQ&A）
ちんたい協会が提供する「安心ちんたいコールセンター」では、専門の相談員が、一般的な商習慣や考え方について情報提供してくれる仕組みになっています。法律の専門家ではないため、具体的なトラブル解決や法的な判断まではできませんが、「ひとまず誰かに相談したい」という場合に活用できます。
また、国土交通省が実施した「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」によるQ&A資料や、サブリース契約の典型的なトラブル事例（賃料減額・解約拒否）への対応策もウェブサイト上で公開されています。相談するレベルではなくとも、まずは自分で情報収集したい方にもおすすめです。
【相談の例】
・重要事項はどのように説明したら良いのか
・入居者とのやりとりで「この対応の他にもできることはないか」
・賃貸契約の更新時、拒絶したい場合の対応方法
法テラス（法律トラブル・滞納・契約関係）
法テラスでは、弁護士や司法書士による無料法律相談を受けられます。相談前に「どんな問題が、いつから起きているのか」「どのようなやりとりをしてきたか」を時系列で整理しておくとスムーズです。可能であれば、賃貸契約書や滞納の記録、メールやLINEの履歴などの証拠も用意しましょう。
【相談の例】
・入居者が家賃を滞納し、法的措置を検討している
・退去時の原状回復トラブル
・親族間の権利関係で揉めている
・サブリース契約で不利益を被っている
税理士（税金・相続・キャッシュフロー）
相談時には、直近の確定申告書や固定資産税の納税通知書、収支表などを準備しましょう。
「今後どうしたいのか（売却したい／子どもに引き継ぎたいなど）」という意向を事前に整理しておくと、税理士も具体的なアドバイスがしやすくなります。
【相談の例】
・所得税や固定資産税など、税金の支払いに悩んでいる
・節税対策をしたい
・将来の相続を見据えて、事前に対策しておきたい
・不動産の売却時の税金について知りたい
不動産会社（現場対応・入居者トラブル・空室対策）
不動産会社は、日々の対応はもちろん、賃貸経営全体をサポートしてくれる心強い存在です。
特に空室対策や入居者トラブルといった「すぐに動く必要がある問題」は、スピード感と経験値がものを言います。自分で判断するのが難しい場面でも、不動産会社に相談すれば、これまでの事例や地域の相場感を踏まえた的確なアドバイスをもらえるはずです。
相談の際は、事前に「今どういう状況で、どこに困っているか」を簡単に整理して伝えると、より具体的な対応につながります。また、定期的な物件の状況報告や提案をもらえるよう、「こんな情報がほしい」「どこまで任せたい」といった希望を共有しておくと、お互いにスムーズなやりとりができます。
【相談の例】
・入居者対応や設備の故障など、現場で起きたトラブルにどう対応すればいいかわからない
・空室が続いていて、どんな打ち手が有効かアドバイスがほしい
・修繕やメンテナンスの判断に自信がなく、プロに任せたい
賃貸のお悩みはＭｙアセットへご相談ください
Ｍｙアセットでは、賃貸経営をトータルでサポートするプロパティマネジメントサービスを提供しています。
50年を超える不動産管理のノウハウをもとに、入居者対応から建物保守、空室対策、修繕計画や法定点検までをワンストップで対応。賃貸物件の状況や収支は毎月レポートでご報告いたします。
単なる管理にとどまらない、資産価値を守り育てる賃貸運用ならＭｙアセットにお任せください。
まとめ
賃貸オーナーにとっての悩みは、「空室」「滞納」「トラブル対応」など多岐にわたります。放置すればするほど問題が深刻化し、資産価値や収益にも大きな影響が出てしまうケースも。
本記事で紹介したように、条件の見直しやリフォームといった「攻めの対策」、保証会社や不動産会社の活用など「守りの工夫」をうまく使い分けることで、リスクを抑えながら経営を安定させることができます。
また、困ったときは1人で抱え込まず、専門家に相談することも大切です。不動産のお悩みであれば、Ｍｙアセットにご相談ください。