マンション投資における家賃下落はなぜ起きる？

2021年12月15日

1.家賃下落はなぜ起こる？

2.家賃の下落が起きやすいタイミング

3.家賃の下落を軽減するための対策

4.今回のまとめ

マンションなどの不動産投資において、誰もが直面する大きな課題が家賃の下落です。
家賃が下がってしまうとローン返済をはじめとした資金計画にも影響するため、原因の把握や対策が必要になります。

今回は不動産投資における家賃の下落について解説しますので、不動産投資をこれから始める方も既に投資されている方も、ぜひ参考にしてみてください。

家賃下落はなぜ起こる？

マンションなどの不動産投資で家賃が下落する主な原因として、築年数や市場の影響が挙げられます。

築年数の影響

築年数の影響で家賃が下がってしまう主な理由は、経年劣化による建物の傷みや年月の経過で発生する設備の老朽化です。

新築や築浅の物件であれば、劣化が少ない上に築年数が浅いという付加価値がつくので、相場よりも高い家賃の設定が可能でしょう。
しかし、年月が経過すると経年劣化によって物件の市場での競争力が低下するため、借主を得るには家賃を下げざるを得ないのが一般的です。

このような築年数の経過による家賃下落は「発生するかもしれないリスク」というより「ほぼ確実に発生すること」なので、投資を始める時点で想定しておくのがおすすめ。
ちなみに、一般的に家賃が下がっていく割合は、1年ごとに1％前後と言われています。

マンション購入時の築年数についてお悩みの方は、こちらの記事もぜひご参考ください。
新築？中古？投資用マンション購入ならどっち？

市場の影響

市場の影響によって、マンションなどの不動産投資物件の家賃が下がってしまうこともありますが、近年のデータでは大きな影響は見られません。

国土交通省が発表している「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）」における家賃の推移データによると、平成20年〜平成30年において、家賃の金額帯に大きな変化はなく、概ね同水準で推移しています。
全国平均家賃は平成20年は6万467円、平成25年は5万9456円、平成30年は6万863円であり、大きな変化はありません。

※同データは全国を対象に計算されているため、地域によって傾向が異なる可能性があります。

あくまで過去のデータであり、今後の市場経済や社会動向などによっては変化しないとは言い切れませんが、少なくとも近年は大きな変化は無かったと言えるでしょう。

家賃の下落が起きやすいタイミング

家賃が下落しやすいのは、借主が退去して新しい借主を募集するときです。

元の借主がいた期間に建物の劣化・設備の老朽化・ライバル物件の登場などが起きていると、自分の物件を借りてもらうには家賃を下げざるを得ませんが、その場合は必然的に収入が低下します。
その際に不動産投資ローンの返済をはじめとした資金計画を崩さないよう、築年数による家賃の下落はあらかじめ対策しておくのがおすすめです。

家賃の下落を軽減するための対策

家賃下落を抑えるにあたり、需要が安定している地域を選んで投資を始め、設備の充実・修繕を怠らずに管理することが有効な対策になります。

賃貸需要が安定している地域を選ぶ

賃貸需要が安定している地域や立地が良い物件を選ぶと、家賃が下がりづらくなる傾向があります。借主の需要に合致しており、大きく家賃を下げたり価格交渉に応じたりしなくても借主がつきやすく退去されにくいのです。
主要ターミナル駅に乗換なしでアクセスできる地域や、いわゆる駅近物件であれば、賃貸需要が見込みやすく家賃の下落も軽減しやすいと言えるでしょう。

特に、働く単身者向けのマンション投資であれば立地の良さは重要な要素なので、より効果的に対策できます。

設備の充実と修繕を怠らない

設備の充実や日頃の物件修繕によって借主が住みやすい環境を維持することも、家賃下落の対策になります。

物件を選ぶ基準として設備を重視する場合は少なくありません。インターネットで賃貸物件を検索する際に、自分に必要な設備のある物件に絞って検索する方も多いでしょう。
需要の高い設備の例としては、エアコン・浴室乾燥機・無料インターネットなどがあります。

ちなみに、物件を購入する段階で設備が充実していなくても、設備によっては後から導入できることもあるので、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

マンションの管理や修繕にかかる費用についての解説はこちら

借主が退去しないように工夫をする

家賃を下げるのは主に新しい借主の募集をかけるタイミングなので、現状の借主を退去させない工夫も有効です。
具体的な例として、以下のような対策が挙げられます。

日頃から物件を清潔にし、設備管理を怠らない
借主からのクレームやトラブルには迅速に対応する
入居者限定の優待制度やサービスを実施する

物件を借り続けたいと思ってもらえるように工夫を積み重ねれば、退去を防止でき、結果として家賃も下げずに済むかもしれません。

また、実績が豊富な管理会社に物件管理を委託すれば、家賃の下落が起こりにくくするノウハウを提供してもらえる可能性もあります。

今回のまとめ

家賃下落が起きやすいタイミングは、築年数が経過した物件において元の借主が退去した後、新しい借主を募集するときです。

家賃下落を軽減するには、不動産の購入時に安定した賃貸需要を見込めそうな地域や物件を選ぶことがおすすめ。
また、退去を減らせば家賃下落のタイミングも減らせます。クレーム・トラブルへの迅速な対応のために、入居者の動きをしっかり把握してくれる管理会社への管理委託も対策になるでしょう。

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