売却

オーナーチェンジ物件が売れない理由とは？

オーナーチェンジ物件は、不動産投資において魅力的な選択肢である一方、売却がスムーズに進まないことも少なくありません。
特に「売れない」と感じているオーナーの方は、物件の条件や売却価格が影響している可能性があります。

本記事では、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由を詳しく解説し、その解決策についてもご紹介します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される不動産です。
オーナーチェンジ物件では、購入したオーナーが既存の賃貸契約を引き継ぎ、家賃収入を得られる点が特徴です。

主にアパートやマンションが対象となり、不動産投資を目的とした購入者に関心を持たれています。こうした売買が行われる背景には、所有者側のさまざまな事情があります。
例えば、不動産を手放して別の投資に資金を振り分けたい場合や収益性が低下した物件を売却したいという意図が挙げられます。
また、相続により不要になった不動産を整理する一環として売却するケースも見られます。

一方で、オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売買されており、収益自体は発生しているため、購入者にとっては一定の家賃収入が見込める点で魅力的といえます。
しかし、購入層が限定されることや既存の賃貸契約が条件として残ることが売却のハードルとなり、物件の流通に影響を及ぼす場合があります。

オーナーチェンジ物件が売れにくい理由

オーナーチェンジ物件を購入する層が少ない

オーナーチェンジ物件は、不動産投資を目的とする購入者を主な対象としているため、購入希望者の層が限られる傾向があります。
一般的な住宅購入希望者は、自身や家族が住むことを目的とした物件を選ぶため、家賃収入を目的とするオーナーチェンジ物件には興味を持ちにくいのが現状です。
この特性が、売却の難しさを生む原因の一つとなっています。

また、不動産市場が低迷している時期には、投資家の購買意欲が下がることも売却を難しくする要因です。
例えば、経済的な不安定さや金利の上昇が影響し、投資活動が控えられる場合があります。
こうした状況では、売却が円滑に進まないことが予想できるでしょう。
市場動向と物件特性が重なることで、オーナーチェンジ物件の流通が停滞する場合があります。

内覧ができない

– 入居者が居住中で内部確認が難しい
– 内装や設備の状態に対する不安が増す
– 修繕が必要な箇所についての情報不足が懸念される

オーナーチェンジ物件の売却では、入居者が居住中であることが多く、物件の内覧が制限される場合があります。
このような状況では、購入希望者が物件の状態を直接確認できないため、購入を決断する際の障害となります。

物件の内部を確認できないことは、設備や内装に関する不安を生じさせる一因です。
特に、設備の老朽化や修繕が必要な箇所がある場合、具体的な情報が不足すると物件の魅力が十分に伝わりません。
その結果、購入希望者が物件購入をためらうことが増えてしまうのです。
内覧が制限されることは、オーナーチェンジ物件特有の課題であり、売却が難しくなる原因となります。

ローンが組めない

オーナーチェンジ物件は投資用不動産として扱われるため、一般的な住宅ローンを利用することが難しいことがあります。
投資用物件では不動産投資用ローンが必要で、住宅ローンよりも高い金利が設定されることが多いです。
金融機関は物件の収益性やリスクを詳細に評価するため、収益が安定していない物件は審査を通過しにくいでしょう。
また、事業用ローンの金利は住宅ローンよりも高く設定されるため、購入者にとって負担が増える点も問題です。
その結果、現金での購入が求められるケースもあり、購入希望者を減らす一因となっています。

入居者を選べない

オーナーチェンジ物件では、既存の入居者がそのまま住み続けることを前提としているため、新しいオーナーが入居者を選ぶことができません。
この制約が、購入希望者にとって不安要素となるケースがあります。
特に、既存の入居者が家賃滞納や契約トラブルを抱えている場合、その問題を新しいオーナーが引き継ぐリスクが懸念されます。
また、契約条件が新しいオーナーの意向に合わない場合でも、その内容を変更することが難しい点も課題です。
このような状況では、購入希望者が物件の価値を低く評価することが考えられます。
オーナーチェンジ物件の売却では、こうした特性を理解し、購入希望者に納得してもらえる説明やリスク軽減策を提示することが求められるでしょう。

オーナーチェンジ物件が売れない場合の対処法

空室率を改善する

空室が多いオーナーチェンジ物件は、収益性が低いと見られ、購入希望者の関心を引きにくくなります。
入居率を向上させるためには、まず賃料設定の見直しが効果的です。
周辺エリアの賃料相場を調査し、それに合わせて適切な価格に調整することで、入居希望者の増加が期待できます。
また、物件の魅力を高めるリフォームや修繕も取れる対策の一つ。例えば、古くなった設備を交換したり、内装を刷新したりすることで、物件の価値を上げることができます。
さらに、効果的な広告戦略も欠かせません。物件の特徴を明確に伝える広告を作成し、不動産ポータルサイトや地域に特化した情報媒体を活用することで、多くの入居希望者に情報を届けることが可能です。
これらの取り組みによって、空室率を改善すれば、物件の売却が進みやすくなるでしょう。

販売価格を調整する

市場価格と比べて販売価格が高すぎると、購入希望者から敬遠される原因となります。
物件を適切な価格で売却するためには、不動産市場の動向を把握し、競争力のある価格を設定することが必要です。
周辺地域での類似物件の価格や過去の取引データを分析することで、購入者にとって適切な価格設定が可能です。
データ収集が難しい時は、売買や管理を請け負っている不動産会社に相談して、価格を設定してみましょう。
また、販売開始後に反応が薄い場合は、早めに価格を再検討することも大切です。
柔軟に価格を調整することで、購入希望者の注目を集めやすくなり、交渉をスムーズに進められます。
価格に関する対応は、売却を短期間で成功させるための重要なポイントです。

不動産会社に買取を検討してもらう

一般購入者を待つのではなく、不動産会社に買取を依頼する方法です。
購入者を待つよりも、スピード感を持って売却できる点がメリットです。
そのため、購入希望者がなかなか見つからない・早めに現金化したいオーナーに向いています。
不動産会社に買取を依頼する際には、市場リスクや収益性を考慮した価格が提示されるため、オーナーが希望する価格よりも低くなることが一般的です。
しかし、物件の状態や立地によっては、希望に近い価格が提示される可能性もあるため、しっかりと価格について相談しましょう。
買取価格の他にも、契約条件や手続きの進行速度、追加費用の有無なども併せて確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

オーナーチェンジ物件の売却はＭｙアセット

オーナーチェンジ物件の売却を検討されている方には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
Ｍｙアセットは、豊富な実績と専門的な知識を活かし、売却をサポートします。
特にオーナーチェンジ物件に関しては、購入希望者のニーズを的確に把握し、最適な売却方法を提案する点が強みです。
また、売却に関する初期の相談から、購入希望者との調整、手続きのサポートまで、一貫した対応を行っています。
市場動向を踏まえたアドバイスを行っていますので、スムーズな売却を目指す方にとって心強いパートナーとなれるように対応いたします。
オーナーチェンジ物件でお悩みの方は、ぜひ一度Ｍｙアセットにご相談ください。

まとめ

オーナーチェンジ物件の売却には、購入希望者のニーズを正確に理解し、物件の状況に応じた適切な対策を講じることが重要です。
Ｍｙアセットでは、空室率の改善や価格設定の見直しをはじめ、不動産市場の動向を考慮した柔軟な提案を行っています。
これにより、売主様の不安を軽減し、有利な条件での売却が可能です。
さらに、売却の初期相談から取引完了まで、購入希望者との調整や契約手続きのサポートを一貫して提供しています。
特に、内覧の制限や融資の難しさといったオーナーチェンジ物件に特有の課題に対しても適切に対応し、スムーズな売却を目指しています。
オーナーチェンジ物件の売却を安心して進めたい方は、ぜひＭｙアセットをご相談先としてご検討ください。