売却

マンションの売却は空室が有利？時間・お金・ターゲット層で変わります

「住みながら売るのと、空き家にしてから売るの、どっちが良いんだろう？」

マンションの売却を考えたとき、多くの人がこの疑問を抱きます。
インターネットで検索すると、「居住中の方が生活のイメージが湧きやすい」「いや、空室の方が内覧しやすい」など様々な情報が溢れています。
結局どちらが良いのでしょうか？

結論から言うと、一概に「どちらが有利」とは言えません。
考えるべきは、売主が時間とお金どちらを優先するか、そしてターゲット層のニーズ。
後半で説明しますので、先に「空室と居住状態のメリット・デメリット」それぞれを見ていきましょう。

空室状態で売るメリット

いつでも内見OKで販売チャンスを逃さない

空室の一番のメリットは、なんといっても内見の柔軟性です。居住中の場合、どうしても「仕事がある平日の日中は難しい」「週末のこの時間は子どもの習い事が…」といったように、売主の都合が優先されがち。

しかし、購入を検討している人も、仕事や家庭の都合で内見できる日時は限られています。「この物件、すごく気になるけど、日程が合わなくて見に行けない…」となれば販売チャンスを逃すことになりかねません。

その点、空室であれば不動産会社の担当者が鍵を預かり、買主の希望に合わせて平日・週末を問わずスピーディーに案内してくれます。「今日、近くまで来たので急ですが見せてもらえませんか？」といった突然の要望にも応えられるため、購入意欲が高い買主をキャッチできる可能性が高まります。

「すぐに住める」は、買主にとって大きな魅力

買主の中には、「今の賃貸の更新が迫っている」「子どもの入学に合わせて、新学期が始まる前に引っ越したい」など、入居時期にリミットがある方も少なくありません。
居住中の物件だと、売買契約が成立してから売主が引っ越し先を探し、実際に退去するまで数ヶ月かかるケースもあります。これでは、急いでいる買主のニーズには応えられません。

一方、空室であれば売買契約や住宅ローンの手続きが完了次第、すぐにでも引き渡しが可能。「即入居可」という条件は、スケジュールの都合がある買主にとって非常に魅力的であり、購入の決め手になることも多いです。

瑕疵（かし）の確認がしやすい

瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きといった物件の欠陥のことです。
空室であれば家具などで隠れている部分がないため、壁のシミや床のきしみといった不具合を契約前に双方で確認しやすくなります。問題があれば事前にオープンにしておくことで、引き渡し後の「こんなはずじゃなかった」というトラブルを未然に防げます。

空室状態で売るデメリット

維持費や税金がかかり続ける

これが最大のデメリットです。誰も住んでいなくても、ローンの返済、固定資産税、マンションの管理費・修繕積などはかかり続けます。
例えば、ローンと管理費等で月13万円の支払いがあれば、売却が半年長引くだけで78万円もの追加コストが発生。先に新居の支払いも始まっていれば、この二重負担が家計を圧迫します。「早く売らなければ」という焦りが、不利な価格交渉を受け入れてしまう原因にもなりかねません。

生活のイメージが湧きにくい

物がなくスッキリ見える反面、がらんとした空間は「生活のイメージが湧きにくい」というデメリットにもなり得ます。
「このスペースにソファは置けるのか？」「ダイニングテーブルはどのくらいのサイズがいいのだろう？」といった具体的な暮らしの想像がしにくく、人によっては「この部屋で暮らすイメージが湧かない」とマイナスな印象を抱いてしまうことも。
また、家具で隠れていた壁の傷や日焼け跡が目立ってしまい、かえって印象を悪くしてしまう可能性もゼロではありません。

居住状態で売るメリット

実際の暮らしをイメージしてもらいやすい

居住中の最大の強みは、「リアルな生活感」を伝えられる点にあります。
綺麗に配置された家具やインテリアは、買主にとって「この家での暮らし」を具体的にイメージするための絶好のサンプル。

「このリビングには、このくらいの大きさのソファが置けるんだな」
「ダイニングスペースとリビングスペースの使い分けが参考になる」
「窓からの光の入り方と家具のバランスが素敵」
といったように、暮らしぶりがそのままモデルルームの役割を果たし、買主の購入意欲を刺激するのです。

さらに、内見時には売主として直接、住んでいるからこそ分かる「生の声」を伝えることができます。「夏は風通しが良くて涼しいですよ」「この窓から見える桜がとても綺麗なんです」「近所のスーパーは品揃えが良くて便利ですよ」といった情報は、物件情報サイトに載っているデータだけでは分からない、貴重なアピールポイントになります。

経済的な負担が少なく、計画的に進められる

先に述べた空室のデメリットの裏返しになりますが、居住中であれば仮住まいの家賃や二重ローンといった経済的な負担が発生しません。
売却が決まってから次の住まいをじっくり探すことができるため、資金計画も立てやすくなります。「売却で得た資金を、次の家の頭金に充てたい」と考えている「住み替え」の方にとっては、非常に大きなメリットです。

居住状態で売るデメリット

内見対応の手間と精神的な負担

内見の予約が入るたびに、家中の掃除や片付けが必要になります。特に、急な内見依頼が入った場合は大慌て。
また、週末の貴重な休日が内見対応で潰れてしまうことも多く、プライベートな空間に見知らぬ人が入ってくることに対して、精神的なストレスを感じる方も少なくありません。小さなお子さんがいるご家庭では、おもちゃを片付けたり、スケジュールを調整したりと、さらに負担が大きくなります。

私物が多いと、部屋が狭く見えてしまう

メリットである「生活感」も、度を超すとデメリットになりかねません。
物が多いと、どうしても部屋がごちゃごちゃして見え、実際の広さよりも狭い印象を与えてしまいます。
買主がクローゼットや押し入れなどの収納スペースを見たがることも多いため、収納の中まで整理整頓しておく気配りも必要になります。どんなに素敵なマンションでも、片付いていないだけで魅力は半減してしまうのです。

「すぐに入居できない」ことがネックになる場合も

「即入居可」が魅力の空室とは対照的に、居住中の物件は、売買契約後に引き渡し時期を調整する必要があります。
そのため、「とにかく早く引っ越したい」というニーズを持つ買主は、初めからターゲットから外れてしまう可能性が高いです。売却のタイミングと買主の希望がうまくマッチしないと、成約には至らないケースも。

結局、どちらが「売りやすい」のか？

ここまで空室と居住中、それぞれのメリット・デメリットを見てきました。
では、結局のところ、どちらの方が「売りやすい」のでしょうか。

結論から言うと、「一概にどちらが有利とは言えず、売主の状況と物件のターゲット層によって最適な方法は変わる」というのが答えになります。
そのため、ここでは状況に合わせた売りやすさを考えてみましょう。

とにかく「早く」売りたい ⇒ 「空室」が有利

■ 転勤や相続などで、売却の期限が決まっている
■ 資金的な余裕があり、維持費の負担は問題ない
■ 買主の都合に柔軟に対応して、販売チャンスを最大化したい

このような方は、「空室」での売却がおすすめです。内見の機会を最大限に増やせること、そして「即入居可」という強力なアピールポイントがあるため、スピーディーな売却に繋がりやすくなります。

余計な「費用」をかけたくない ⇒ 「居住中」が有利

■ 売却で得たお金を、次の家の購入資金にしたい
■ 仮住まいの家賃や二重ローンは避けたい
■ 時間をかけてでも、納得のいく価格で売りたい

このような方は、「居住中」での売却が現実的。経済的な負担を最小限に抑えながら、自分のペースで売却活動を進めることができるためです。焦って安売りする必要がなく、じっくりと良い買主が現れるのを待つ戦略が取れます。

物件のターゲット層で考えることも大事

買主の希望だけでなく、マンションのターゲット層によっても有利な方法は変わってきます。

■ 投資家向け（賃貸に出す目的）の場合
投資家は物件の利回りや立地を重視するため、内装や生活感はあまり気にしません。それよりも、購入後すぐに賃貸に出せる空室物件のほうがスムーズに取引が進みます。

■ ファミリー層向けの場合
小さいお子さんがいるファミリー層は、新居への引っ越しに時間的余裕を持って計画することが多いため、引き渡しが少し先になっても問題ないケースが多いです。そのため、居住中の物件でも需要があります。

このように、「早く売りたい」のか「費用をかけたくない」のか、状況によって方法は異なります。どちらのメリット・デメリットも理解した上で、「自分はどちらを優先したいのか」を明確にすることが、売却成功への第一歩。
判断に迷う場合は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。適正価格の設定や売り出すタイミング、ターゲット層へのアプローチ方法など個人では把握できない範囲まで手が届くのは、不動産の専門家ならではの仕事です。マンションの売買なら、ぜひＭｙアセットへご相談ください。

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まとめ

この記事では、マンションを「空室」で売る場合と「居住中」で売る場合のメリット・デメリット、そしてどちらが有利なのかを解説しました。一概にどちらが有利とは言えず、時間とお金のどちらを優先するか、また物件のターゲット層によって戦略が異なります。
どちらが良いか迷う場合は、専門家である不動産会社に相談するのが近道。Ｍｙアセットでは、居住用・投資用不動産どちらの売却もお手伝いいたします。ぜひご相談ください。