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事業用不動産とは？購入・売却する時のメリットやリスクを解説！

事業用不動産を購入・売却する際には、どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか？ オフィスビルや賃貸マンションなど、収益を生む不動産は投資先として注目されていますが、成功するためには物件選びや税金、契約内容などの知識が欠かせません。 本記事では、事業用不動産の基本から購入・売却時のポイントまで、詳しく解説します。

事業用不動産とは？

事業用不動産とは、収益を得ることを目的として所有・運用される不動産を指します。 具体的には、オフィスビル、店舗、工場、倉庫、ホテルなど、事業活動に利用される物件が含まれます。また、賃貸マンションやアパートなども収益を目的に保有される場合、事業用不動産として分類されます。

一方で、所有者が自分や家族の居住を目的に保有する住宅は事業用不動産には該当しません。 事業用不動産は主に収益を上げることを目指すため、賃貸収入や物件の売却益を得るために運用されることが一般的です。

事業用不動産の種類

事業用不動産には、用途や目的に応じて「商業用不動産」と「住居用不動産」の2種類があります。以下の表で、商業用と住居用に分けて詳しく解説します。

• 商業用不動産：企業のオフィスや店舗として利用され、商業活動をサポートします。収益性の高さが景気に左右されやすい傾向があります。
• 住居用不動産：住むための物件を他者に貸し出し、家賃収入を得ることを目的とします。安定した賃貸需要により、長期的な収益が期待できます。

商業用不動産の特徴

特徴①商業系不動産は収益性が高い

商業用不動産は、主にオフィスや店舗として利用されるため、居住用不動産と比較して家賃相場が高く設定されることが多いです。 特に、立地条件が良く需要の高いエリアでは、より高額な賃料収入が期待できるでしょう。その結果、投資に対して高い収益性を実現できる可能性があります。

特徴②長期契約になるケースが多い

商業用不動産の賃貸契約は、一般的に長期間契約することが多い傾向があります。 ザイマックス不動産総研によると、東京23区のオフィステナントの平均入居年数は9.6年でとても長いことがわかりました。

商業用不動産は営業拠点として使用されるため、移転にはコストがかかり、頻繁に移動することは少ない傾向があります。 そのため、テナントの経営状態が良好であれば、長期間にわたる安定した収入が期待できます。

参照元：東京23区オフィステナントの入居期間分析（2018年） （https://soken.xymax.co.jp/2018/12/07/1812-how_long_will_the_office_tenant_continue_to_stay/）

特徴③リフォームの費用負担が少ない

商業用物件では、テナントが自社のブランドイメージや業態に合わせて内装や設備を整えることが一般的です。 これらの費用はテナント側が負担するケースが多いため、事業不動産のオーナーはリフォームや内装変更の費用負担が少なくなります。

特徴④空室リスクがある

テナントが撤退した場合、次の借り手がすぐに見つからない可能性があります。特に大型物件や特殊な用途の物件では、空室期間が長引くリスクがあります。 長期間の空室は収入減少につながるため、資金計画に余裕を持たせることや複数のテナントを誘致するなどの対策が必要です。

住居用不動産の特徴

特徴①需要が安定しやすい

住居用不動産は、人の生活に欠かせない「住まい」を提供するため、経済状況にかかわらず一定の需要があります。 都市部や学校周辺、交通の便が良い地域では、さらに安定した入居率が期待でき、長期的な収益を見込むことができます。

特徴②多様なタイプの不動産がある

住居用不動産には、一棟投資物件、区分マンション投資物件、戸建て物件など、さまざまな種類があります。 投資規模や目的に応じて、自分に合った不動産を選ぶことができます。

特徴③修繕費用の負担

住居用物件では、建物や設備の老朽化に伴い、定期的な修繕やリフォームが必要となります。 これらの費用はオーナーが負担することが一般的であり、予期せぬ出費が発生することもあります。 適切なメンテナンス計画を立て、修繕積立金を確保しておきましょう。

特徴④空室リスクがある

入居者の退去により、空室期間が生じるリスクがあります。 賃貸需要が低いエリアや競合物件が多い地域では、次の入居者がなかなか決まらない場合もあります。 空室期間中は収入が途絶えるため、物件の魅力向上や賃貸条件の見直しなど、空室対策を講じる必要があります。

事業用不動産を売却する際の注意点

売却にかかる費用・税金を確認する

事業用不動産を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。 事前にこれらを正確に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。以下に、主な税金と費用を表にまとめました。

さらに、法人と個人では譲渡所得にかかる税金が異なります。 法人の場合、譲渡所得税はかからず、不動産売却による利益は他の事業所得と合算され法人税が課税されます。 一方、個人の場合は上記の表のとおり、所有期間に応じて譲渡所得税が発生します。

現地調査及び法務局、役所での調査

物件を売却する前に、現地調査や法的な確認を徹底的に行うことが必要です。 現地調査では、建物や設備の老朽化、修繕の必要性などを確認し、必要に応じてメンテナンスを行います。 また、土地の境界が明確かどうか、隣接地とのトラブルがないかも重要なポイントです。

法務局では、登記簿謄本を取得して所有権や抵当権、地役権などの権利関係を確認します。 役所では、用途地域や建築基準法上の制限、都市計画法や環境関連法規などの法令遵守状況を調査します。

これらの調査を通じて、物件に潜在的な問題がないかを明らかにし、買主に正確な情報を提供することで、後々のトラブルを防ぐことができます。 万が一問題が発見された場合は、早期に対処し、売却に支障が出ないように努めましょう。

事業用不動産に精通する不動産会社に相談する

事業用不動産の売却は、専門的な知識や経験が求められるため、事業用不動産に精通した不動産会社に相談しましょう。 不動産会社は、市場動向や適正価格の把握をして、物件の価値を最大限に引き出す提案をします。また、幅広いネットワークを持っているため、適切な買主を迅速に見つけることが可能です。

さらに、契約書の作成や法的手続き、税務相談など、複雑な手続きもサポートしてくれます。 信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、リスクを最小限に抑え、安心して売却を進めることができます。

最終的には、満足のいく条件での売却を実現するためにも、不動産会社の力を借りることをおすすめします。

事業用不動産の購入・売却の相談はMyアセットまで

事業用不動産の購入や売却をご検討中の皆様、ぜひMyアセットにご相談ください。 当社は、豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、お客様のニーズに合わせたプランをご提案いたします。 市場動向の分析から物件の選定、価格交渉、契約手続き、アフターフォローまで、丁寧にサポートいたします。 まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

事業用不動産の購入や売却を検討する際には、物件の種類や特徴、リスクを十分に理解することが重要です。 以下に今回のポイントをまとめます。

• 事業用不動産の定義：収益を目的とした不動産で、オフィスビルや商業施設、賃貸マンションなどが含まれ大きく商業用不動産と居住用不動産に分けられます。
• 商業用不動産の特徴：高い収益性が期待できる反面、空室リスクや景気の影響を受けやすい傾向があります。
• 住居用不動産の特徴：安定した需要があるため、長期的な収益が見込まれますが、修繕費用などの負担も考慮する必要があります。
• 売却時の注意点：税金や仲介手数料などの費用を把握し、事前に現地調査や法的確認を行いましょう。

事業用不動産の購入・売却には専門的な知識が必要なため、信頼できる不動産会社と連携して進めましょう。