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区分マンションと分譲マンションの違いとは？売買する時の注意点を解説

区分マンションと分譲マンション、この二つの言葉を耳にすることは多いですが、違いをご存じでしょうか？ 区分マンションと分譲マンションでは、それぞれ意味が少し異なります。

本記事では、それぞれの特徴や違い、そして購入や売却時に気をつけるべきポイントについてわかりやすく解説します。

区分マンションとは？分譲マンションとの違いを解説

区分マンションとは

区分マンションとは、マンション全体ではなく、その中の一室を所有する形態のことです。 例えば、単身者向けのワンルームや家族向けの広めの部屋など、さまざまな種類があります。

投資目的で区分マンションを購入する場合、部屋を賃貸に出して家賃収入を得ることができます。 一棟マンションと比べると、比較的少ない投資額で始められるのが大きな魅力です。 また、建物の共用部分（エントランスや廊下など）の管理は管理会社が対応するため、自分で管理する手間が少ないのも特徴です。

分譲マンションとの違い

分譲マンションは、賃貸ではなく所有権として販売しているマンションを指します。 例えば、デベロッパーや不動産会社がマンションを建設し、購入者に売却するための不動産です。 一般的には居住用として購入されることが多く、自宅として住むことを目的にしている人に向けて販売されます。

・区分マンション：一棟マンションのうち区分（一住戸）所有建物
・分譲マンション：賃貸ではなく所有権として販売しているマンション

投資用区分マンションと一棟マンションの違い

区分マンションと一棟マンションの主な違いは、所有する範囲と投資リスクの違いです。 区分マンションはマンションの1室のみを所有し、賃貸運営します。一方、一棟マンションは建物全体を所有するため、全ての部屋を賃貸に出せます。

前述した通り、区分マンション投資のメリットは、初期投資額が少なく、管理の手間が少ないことです。しかし、空室になるとその部屋からの収益が完全にゼロになるリスクもあります。

一方で、一棟マンション投資は複数の部屋から収益が得られるため、1つの部屋が空いても他の部屋でカバーできるリスク分散効果があります。 ただし、初期投資額が大きく、管理の手間も増えるため、運営には一定の資金力とノウハウが必要です。

以下の表に両者の違いをまとめました。

区分マンションを購入する時の注意点

好立地で空室が出にくい物件か確認

区分マンションを購入する際には、物件の立地条件をしっかり確認しましょう。 都心では、駅から近い物件や単身者の需要が高いエリアにある物件などは、空室リスクが低く、安定した収益を期待できます。 近隣にスーパーや飲食店などが充実しているかどうかも重要なポイントです。立地が良ければ良いほど、安定した賃貸需要が見込めます。

無理な不動産投資ローンは組まない

区分マンション購入の際には、無理に大きな金額の不動産投資ローンは組まないように気を付けましょう。 不動産投資の融資額は、一般的に年収の7～10倍程度が目安とされています。まずは目安とされている金額以上のローンは組まないように注意しましょう。

投資物件の場合、家賃収入からローン返済をまかなうことが基本ですが、空室が発生した際には自己負担となります。 そのため、購入前に返済計画をしっかり立て、返済額が自身の収入に対して無理のない範囲であることを確認しましょう。

不動産会社を鵜呑みにしない

不動産会社からの情報を全て信じるのではなく、自分でも情報を調べることが大切です。 不動産会社によっては、不動産を売るためにポジティブな情報が強調されている可能性もあります。

複数の不動産会社から意見を伺い、物件の長所や短所を比較検討することで、より冷静な判断ができるようになります。 また、過去の取引事例や近隣の相場も確認して、適切な価格であるかどうかを判断しましょう。

区分マンションを売却する時の注意点

区分マンションを売却する際には、物件の修繕履歴や欠陥について事前に把握しておくことが重要です。 購入希望者に対して正確な情報を提供することで、トラブルを防げる可能性があります。

また、物件の状態が悪いと査定額が下がる可能性があるため、修繕が必要な場合は売却前にリフォームを行うなど検討しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

物件を売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。 不動産会社によって査定基準が異なるため、異なる視点から物件の価値を評価してもらうことができます。

複数の査定を比較することで、適切な価格での売却を目指すことができ、売却後の後悔を減らすことができます。

近隣マンションの相場を把握する

物件を売却する際には、近隣のマンションの相場を把握しておくことが重要です。 同じエリア内の物件と比べて高すぎる価格設定は、売却が難航する原因になります。

インターネットで類似物件の売出価格を調査したり、周辺の市場動向を調べたりすることで、適正な売却価格を設定できます。 また、前述した複数の不動産会社に査定を行う中で、不動産会社の方に相場を聞いてみるのも良いでしょう。

区分マンション投資の売買は信頼できる会社を選ぼう

区分マンションの売買を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが欠かせません。 不動産投資は長期にわたる収入を見込むものなので、購入後の管理や売却時のサポートがしっかりしている会社を選ぶことが大切です。

また、取引実績や口コミ、担当者の対応をよく確認し、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。 不動産会社の選択によって、その後の投資成果が大きく変わることを忘れてはいけません。

当社Ｍｙアセットでは、不動産の購入や売却の仲介を行っています。 豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、お客様のニーズに合わせたプランをご提案いたします。 マンションの購入や売却をご検討中の皆様、ぜひＭｙアセットにご相談ください。

まとめ

区分マンションと分譲マンションは、購入目的や活用方法に大きな違いがあります。区分マンションは主に賃貸収入を得るための投資物件として、一方、分譲マンションは自己居住を目的に購入されることが多いです。

どちらを選ぶにしても、自分の目的に合った物件を選択して、適切な準備と情報収集が必要です。

最終的には、信頼できる不動産会社を選び、適切なサポートを受けることで、納得のいく取引を進めることができます。