売却

不動産投資の「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の基礎知識を解説！

不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインという2つの収益モデルがあります。
本記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリット、注意点を詳しく解説します。
あなたの投資スタイルに合った戦略を見つけるための基礎知識を確認しましょう。

キャピタルゲインとは？不動産売却で得られる利益を知る

不動産におけるキャピタルゲインの仕組み

キャピタルゲインは、不動産を購入価格より高い金額で売却することで得られる利益のことです。
利益を残すためには、購入時の価格、保有期間中の価値変動、そして売却時の市場条件が重要な要素となります。

例えば、1,000万円で購入した物件を5年間保有し、その間に周辺の再開発が進み価値が上昇した結果、1,500万円で売却できたとします。
この場合、売却額から購入額を引いた500万円がキャピタルゲインに該当します。
キャピタルゲインには売却までの維持費用やリノベーション費用、税金なども影響します。
売却益から譲渡所得税（短期譲渡は39.63%、長期譲渡は20.315%）を差し引いた後の金額が最終的な利益になります。
このように、キャピタルゲインは売却で得られた利益の価格差ではなく、不動産取引全体のコストを含む仕組みであることを理解しましょう。

不動産投資のキャピタルゲインの特徴

不動産投資におけるキャピタルゲインの特徴を以下の表に記載します。

適切な物件選びが重要

不動産を購入する際には、エリアの将来性や物件の状態を詳細に調査しましょう。
例えば、再開発計画が進行中の地域や人口増加が見込まれるエリアは、資産価値が上昇しやすい傾向があります。

また、自治体の都市計画やインフラ整備の予定を確認することで、将来的な地価の変動を予測しやすくなります。
さらに、物件の老朽化や修繕履歴だけでなく、築年数や管理状態を確認し、リノベーションの可能性も検討しましょう。
購入金額だけでなく、維持費や税金など総合的なコストを考慮した計画を立てることが、キャピタルゲインを最大化するポイントとなります。

購入から5年以内の売却に注意

譲渡所得の税制は、不動産売却時の所有期間に応じて異なります。
短期譲渡（5年以下）は39.63%、長期譲渡（5年超）は20.315%の税率が適用されます。
例えば、1,000万円で購入した物件を1,500万円で売却した場合、短期譲渡では500万円に対して約198万円、長期譲渡では約101万円の税負担が生じます。
取得費や譲渡費用を正確に計上し、課税額を抑えることが重要です。
この制度はキャピタルゲインを含む不動産売却全般に適用されるため、売却時期の計画が重要な要素となります。
また、税制に関する細かいルールや控除の適用は複雑であるため、専門家のアドバイスを受けることで、効率的な税務戦略を立てられるでしょう。

インカムゲインとは？家賃収入を中心とした安定収益

不動産におけるインカムゲインの仕組み

インカムゲインは不動産を保有することで定期的に得られる収入を指し、賃貸物件からの家賃収入が主な例です。
例えば、都市部で月額10万円の家賃収入が得られる物件を所有すれば、年間で120万円の家賃収入が見込めます。
ただし、維持費や修繕費などのコストを加味すると、収益は変動します。

管理費は家賃の5～10％が相場で、年間では6万円～12万円程度です。
これらを差し引いた上で、利回りを算出し、実際の収益を把握することが現実的な投資計画の基盤となります。
このように、家賃収入は安定したキャッシュフローを提供する一方で、コスト管理が収益性を大きく左右するため、適切な資金計画を立てなくてはいけません。

不動産投資のインカムゲインの特徴

不動産投資におけるインカムゲインの特徴を以下の表に記載します。

インカムゲイン狙いの不動産投資の注意点

空室リスクの管理

空室が発生すると家賃収入が途絶えるだけでなく、メンテナンスの費用が必要になります。
空室リスクを抑えるためには、需要の高いエリアで物件を選ぶことは基本ですが、ターゲット層のニーズを把握し、それに合った賃貸条件を設定しましょう。
例えば、単身者向けの場合には家具・家電付きの物件、高齢者向けにはバリアフリー設計の提供が効果的です。

また、市場調査を行い、適切な賃料を設定することで、競争力を高めつつ空室リスクを抑えられます。
信頼できる管理会社を選定し、適切な入居者の募集とサポートを行うことも、長期的な安定収益のポイントです。
空室対策を行うことで、空室リスクを軽減して、安定した運用を行いましょう。

空室リスクの管理

購入価格や維持費用、修繕費など運用に必要なコストを十分に考慮することが、安定した資金計画を立てる際には必要です。
空室リスクに備えるためには、家賃収入が減少した場合にも対応可能な予備資金の確保が欠かせません。
例えば、数カ月分の運用コストやローン返済額を賄える蓄えを準備するといった方法があります。

また、収益を向上させるため収支のバランスを定期的に確認することが重要です。
さらに、資金計画の中で、突発的な修繕費用や空室期間に発生する追加コストをあらかじめ織り込んでおくことで、予期せぬ支出を抑え、安定した運用を実現できます。

キャピタルゲインとインカムゲインを比較！どちらが自分に向いている？

短期的に利益を狙いたい人はキャピタルゲイン

短期間で利益を狙いたい人には、キャピタルゲインが向いています。
この投資法が適しているのは、市場動向に敏感で素早い判断を得意とする人です。
例えば、都市部の再開発エリアで将来性のある物件を選び、価値が高まったタイミングで売却することで利益を上げられます。

こうした投資には、綿密な市場分析とともに、リスクを管理する能力が求められます。
一方で、価格変動や経済の不安定さが影響しやすいため、上手く売却できないリスクもあります。

安定した収益を目指す人におすすめのインカムゲイン

インカムゲインは、長期的な収益を計画的に得たい人に適した投資手法です。
家賃収入を生活費や将来の蓄えとして活用しやすい点が、この方法の魅力です。
不動産会社や管理会社が賃貸管理を担当するため、物件運営の負担が減り、投資家は資産形成に専念できます。
例えば、空室リスクへの対策や修繕費の管理などをプロに任せることで、収益の安定性を高めやすくなるでしょう。

一方で、空室や運用コストといった収益に影響する要因には注意が必要です。
空室のリスクを管理しながら、運用コストを抑えることで収益が上がる仕組みを作ることができます。

不動産売買はＭｙアセット

Ｍｙアセットは、関東圏を中心に総合的な不動産サービスを提供しています。
居住用不動産から投資用不動産まで幅広く対応し、投資家の多様なニーズにお応えします。

キャピタルゲインを目指す方には、市場動向を踏まえた物件選定や適切な売却戦略をご提案します。
また、インカムゲインを重視する方には、賃貸物件の運用管理や空室対策を含むトータルサポートを提供し、安定した収益獲得をサポートします。
不動産売買でお悩みの方は、ぜひＭｙアセットまでお気軽にご相談ください。

まとめ

キャピタルゲインは短期的な利益を狙う投資手法であり、物件選定や市場分析が重要です。
一方、インカムゲインは家賃収入を通じて長期的な安定収益を目指します。
Ｍｙアセットでは、それぞれの投資目的や課題に合わせた具体的な提案を行い、不動産投資家のサポートをいたします。
ぜひＭｙアセットまでご相談ください。