売却

ビル売却の流れを解説！売却時に注意するポイントとは？

ビルの売却を考えているけれど、手続きや流れが分からず不安…という方は多いのではないでしょうか？ ビル売却は高額な取引であり、テナント対応や契約の複雑さから、慎重に進める必要があります。 本記事では、ビル売却の流れから注意すべきポイント、さらには物件の価値を高めるコツまで、わかりやすく解説します。

ビル売却の流れ

ビルを売却する目的・条件のヒアリング

ビルを売却する際、まず売主の売却目的や希望条件を詳しくお伺いします。 不動産会社によるヒアリングでは、売却の理由や希望する売却価格、売却のタイミングなどを詳細に確認します。 この段階で、売却に伴う課題や特別な要望も把握します。ヒアリングの結果を基に、不動産会社は売主の希望にあった売却戦略を提案いたします。

売却予定ビルの査定を依頼する

次に、売却を検討しているビルの査定を不動産会社に依頼します。 査定では、以下のポイントが評価されます。

• 立地条件：交通アクセスや周辺環境、将来の開発計画など
• 物件の状態：築年数、構造、設備の状況、修繕履歴
• 収益性：現在のテナント状況、賃料収入、空室率
• 市場動向：同エリアでの取引事例、需要と供給のバランス

査定依頼では、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額や提案内容を比較することで、適正な売却価格を設定することができます。

売却に向けて活動

査定が完了し、売出価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結して販売活動が開始されます。 販売活動には、レインズ（指定流通機構）への登録、インターネット広告やチラシ、新聞広告などが含まれ、ターゲットとなる購入希望者に情報を広く伝えます。 また、購入希望者が現れた際には、内見対応を行うために、ビルの管理状態を良好に保ち、テナントが入居中であれば事前に協力をお願いする必要があります。

購入希望者との交渉

購入希望者から問い合わせや内覧の希望があった場合、不動産会社と連携して対応します。 具体的な交渉内容は以下の通りです。

• 価格交渉：提示価格に対する値引き要請への対応
• 引き渡し条件：引き渡し時期や物件の現状引き渡し、設備の取り扱い
• テナント契約の引き継ぎ：既存のテナントがいる場合の契約継続条件の確認

交渉は双方の希望を尊重しながら進められ、合意に至った場合は売買契約の締結に入ります。

売買契約の締結

交渉が成立したら、売買契約を締結します。 不動産会社が「重要事項説明書」や「売買契約書」を作成し、売主は内容や手続きに問題がないか確認します。確認が終わったら、正式に契約を締結します。 契約が成立すると、売却代金の支払いと所有権の移転が進められ、取引が完了します。引き渡しに備えて、必要な書類を事前に準備し、残りの手続きがスムーズに進行するよう整えておくことが大切です。

ビル売却の注意点

ビルを売却する際には、通常の不動産取引とは異なる注意点があります。 ビル売却時に注意すべきポイントを詳しく解説します。

テナントへの周知

ビルにテナントが入居している場合、売却する前にテナントへの事前周知を行います。 法律上、テナントから事前の同意を得る義務はありませんが、売却後に家賃の振込先や契約内容が変わる可能性があるため、混乱を避けるためにも事前に通知することが望ましいです。 通常、売却が決まった段階で、売主と買主が連名されている「賃貸人変更通知書」をテナントに送付します。買主への信頼感を得るため、テナントに対して透明性の高い対応を心掛けましょう。

ビル管理会社への報告

ビルの管理を委託している場合、管理会社への報告と連携も欠かせません。 管理会社は日常的な維持管理やテナント対応を行っているため、売却に伴う業務引き継ぎや手続きが円滑に進むよう、早めに情報共有を行いましょう。 具体的には、売却予定日や買主の情報、契約の変更点などを伝え、必要な手続きについて相談します。管理会社と良好なコミュニケーションを図ることで、テナントへの対応やビルの管理がスムーズに進みます。

敷金の精算

テナントから預かっている敷金は、売却時に買主へ引き継がれます。 具体的には、売却時の物件価格から敷金分を差し引くことで、買主に敷金が承継されます。 この際、どのテナントからいくらの敷金を預かっているかを明確に記した書類を用意します。 敷金の精算が不十分な場合、売却後にテナントとのトラブルが発生する可能性があるため、事前にしっかりと計算し、売主と買主の間で合意をとっておきましょう。

書類を用意する

ビル売却には、物件の状況を正確に伝えるための書類を準備します。特に、レントロールや過去の修繕履歴は買主にとって重要な資料となります。 これらの書類を整備し、ビルの収益性やメンテナンス状態を明確に伝えることが、円滑な売却に繋がります。

レントロール

レントロールは、テナントごとの賃料、契約期間、物件利用条件などを一覧表にまとめたものです。ビルの収益状況を確認するための資料として、正確かつ最新の情報を揃えておきましょう。

過去の修繕履歴

過去に行ったビルの修繕工事やメンテナンスの履歴は、購入希望者にビルの状態や安全性を示す資料となります。修繕内容や時期を明記した履歴を準備し、信頼性のある取引を進めましょう。

ビルの価値を高めるコツ

査定額を慎重に見極める

ビルを高く売却するためには、適切な査定額を設定することが重要です。 不動産会社から提示された査定額を鵜呑みにせず、複数の会社に査定を依頼し、周辺エリアの相場やビルの収益性などを総合的に検討しましょう。 過剰に高い価格を設定すると売れ残るリスクがあり、結果として値下げが必要になることもあります。市場の動向をしっかり把握し、不動産会社などの専門家に相談しながら慎重に価格を見極めることが大切です。

空きテナントを減らす

ビルの収益性は、入居テナント数に大きく左右されます。空きテナントが多いビルは、収益性が低いと評価され、売却価格に影響を与えます。 そのため、売却前にできる限り空きテナントを埋めておくことが、物件価値を高めるための重要な対策です。 空室を埋めるためには、フリーレント（賃料無料期間）などのキャンペーンを実施する方法も有効です。 空きテナントを減らすことで、ビルの収益性が向上し、買主にとって魅力的な投資物件となります。

ビル売却は信頼できる不動産会社に依頼しよう

ビル売却は、信頼できる不動産会社への選定が必要になります。 豊富な経験を持つ不動産会社は、正確な市場分析に基づいた査定を行い、お客様に適した売却戦略を提案してくれます。 特に、ビル売却は高額な取引になるため、専門的な知識と幅広いネットワークが欠かせません。信頼できる会社に依頼することで、適正な価格での売却が期待できます。

当社Myアセットでは、ビル売却のサポートを行っております。専門家による手厚いサポートで、納得のいく取引をお手伝いします。

まとめ

ビル売却は大きな取引であり、成功させるためにはしっかりとした準備と信頼できる不動産会社が必要です。 売却の流れや注意点を把握し、テナント対応や必要書類を適切に揃えることで、スムーズに進めることができます。 また、ビルの価値を高め、適正な価格で売却するためには、経験豊富な不動産会社のサポートが必要です。 本記事で紹介したポイントを押さえつつ、ぜひ信頼できる不動産会社と共に、理想的な売却を実現してください。