空き家の売却時期を見極めるコツ！ベストなタイミングとは？
2025年3月26日
目次
空き家の売却を検討する際は、適切なタイミングを見極めることが重要です。 不動産市場の動向や築年数、住宅ローン金利など、売却価格に影響を与える要素を考慮することで、より有利な条件で売却できます。
特に、新生活が始まる3月は住宅需要が高まり、売却の好機とされています。 また、相続した空き家は、一定の条件を満たせば税制優遇を受けられるため、早めに判断しましょう。 本記事では、空き家を売却する最適なタイミングと、その判断基準について解説します。
相場から判断する
不動産価格指数
不動産価格指数は、国土交通省が毎月公表するデータで、不動産市場の価格変動を把握するために役立ちます。 この指数は、全国や地域ごとの不動産取引価格をもとに算出され、住宅や土地の価格推移を時系列で確認できるものです。 過去の動向を参考にすることで、市場の流れを判断しやすくなります。
不動産価格は、景気や金融政策、人口動態などの影響を受けるため、短期間で変動することがあります。 売却のタイミングを見極めるには、指数の推移を確認し、価格の動向を把握することが大切です。
例えば、指数が上昇している場合、売却を急ぐ必要はなく、さらなる値上がりを期待できる可能性があります。 一方、下落傾向が続いている場合は、価格がさらに下がる前に売却することで、損失を抑えられるかもしれません。
不動産市場の動きは地域ごとに異なるため、所有物件のあるエリアの指数を確認し、計画的に売却を進めることが重要です。
参照元：不動産価格指数 | 国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html）
右肩下がりなら早めに売る
不動産市場が下落傾向にある場合は、価格がさらに下がる前に売却を進めたほうがよいでしょう。 特に、人口減少が続いている地域や新築物件が増えているエリアでは、今後も価格が下がる可能性があります。 市場の悪化が続くと、売却価格が想定より低くなり、結果として資産価値が減少するリスクが高まります。
不動産価格が下がる主な要因として、景気の低迷、金融引き締め、金利の上昇などが挙げられます。 例えば、住宅ローン金利が上昇すると、購入希望者の負担が増え、需要が低下するため、価格が下がる傾向があります。 また、築年数が古くなるほど資産価値は低くなるため、空き家を長期間放置すると売却価格は下がるでしょう。 市場の状況を見極め、売却のタイミングを適切に判断することが重要です。
築年数から判断する
築年数と平均売却価格の関係
築年数は不動産の売却価格に大きく影響します。 新築時を100%とすると、築年数が増えるほど下落幅が大きくなりますが、立地や管理状態によって価格の維持率は異なります。 例えば、適切な維持管理が行われているマンションでは築20年を超えても一定の価格を保つことがあります。
一方で、木造戸建て住宅は耐用年数22年のため、それを超えると建物の価値がほぼゼロと見なされ、土地価格のみで取引されることが一般的です。
そのため、売却を検討する際は、築年数だけでなく、建物の状態や市場の需要も考慮することが重要です。
参照元：主な減価償却資産の耐用年数表 | 国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）
築15年以内に売るのがベスト
築15年以内の物件は、設備の劣化が少なく、修繕やリフォームの負担が小さいため、買主からの需要が高い傾向があります。 築10～15年のマンションや戸建ては、設備がまだ十分に機能し、大規模な修繕が不要な時期にあたるため、売却時に有利になりやすいです。 築15年を超えると、設備の修理が必要になることが増え、買主がリフォーム費用を考えて売買価格を下げたいと希望するケースがあります。
また、マンションでは築12～15年頃に大規模修繕が行われることが一般的ですが、修繕後は管理費や積立金が上がる可能性があるため、売却価格に影響することがあります。 築15年以内で売却することで、比較的高い価格で取引できる可能性が高いため、売却のタイミングとして適していると言えるでしょう。
住宅ローン金利から判断する方法
住宅ローン金利の動向は、不動産の売却時期を判断するうえで重要なポイントの一つです。 金利が低いと住宅ローンを利用しやすくなり、購入希望者が増加するため、不動産市場が活発になります。 特に、金利が低いとローンを組みやすくなるため、家を買いたい人が増えて売却しやすくなります。 その結果、物件が希望価格で売れやすく、売却までの期間の短縮が期待できます。
一方、金利が上昇すると、ローンの返済負担が増し、住宅を購入する人が減少するため、市場全体の動きが鈍くなります。 この影響で、売却価格の低下や売れるまでの期間の長期する可能性があるでしょう。 そのため、高値での売却を目指すなら、金利の動向を確認し、低金利のタイミングを狙うのがおすすめです。 金利は景気や金融政策の影響を受け変動するため、売却を検討する際には最新の市場情報をチェックし、適切なタイミングを見極めることが大切です。
時期から判断する
不動産の成約件数は、新生活が始まる春に増える傾向があります。 特に3月は、転勤や進学、就職に伴い住宅を探す人が増えるため、売却のチャンスが広がる時期です。 この時期に売り出すことで、多くの購入希望者に物件を見てもらいやすくなり、早期売却につながるでしょう。 また、市場が活発な時期に売却を進めると、競争が生まれ、価格交渉が有利になることもあります。
3月に売却を成功させるには、事前の準備が重要です。 前年の12月末から不動産会社を探し始めることで、査定や広告戦略といった計画を早めに進められます。 特に、年明けから2月にかけては購入希望者が増え始めるため、それまでに売却の準備を終えておくと、スムーズに売却活動を始められるでしょう。 売却を計画的に進めることで、購入希望者の目に留まりやすくなり、より良い条件で売却しやすくなります。
相続した空き家を売却したい場合
相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（令和6年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）まで控除できる特例が適用されます。 この特例を受けるには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。 例えば、2022年5月に相続した場合、2025年12月31日までに売却すれば控除の対象となります。 加えて、相続開始直前に他の人が住んでいないこと、売却価格が1億円以下であることも条件に含まれます。
また、昭和56年5月31日以前に建築された住宅の場合、耐震基準を満たすことが求められます。 基準を満たしていない場合、耐震改修を行うか、取り壊して更地として売却しなくてはいけません。 令和6年以降は、売却後に耐震リフォームを行うことで適用可能なケースもあるため、最新の制度を確認しましょう。 売却を検討する際は、適用条件や手続きを正しく理解し、不動産会社や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）
空き家を手放したい場合は不動産査定がおすすめ
Ｍｙアセットでは、空き家の無料査定を実施しています。 経験豊富なスタッフが、建物の状態や立地条件を総合的に判断し、適正な価格を算出します。 売却を検討している方はもちろん、活用方法を模索している方にも、それぞれの状況に応じた具体的なアドバイスが可能です。
また、売却以外の選択肢として、空き家バンクの活用や自治体への寄付、賃貸としての活用なども視野に入れることで、より適した方法を選べます。 空き家をそのまま放置すると、管理の手間や固定資産税の負担が増え、将来的なリスクにつながるため、早めの対策が重要です。
不動産査定を通じて、売却の流れや適切な手続きを知ることで、スムーズな対策を進められます。 まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
空き家の売却時期を判断するには、不動産市場の動向、築年数、住宅ローン金利、季節要因などを総合的に考慮することが重要です。 不動産価格指数が上昇している時期や住宅ローン金利が低い時期は、売却が有利に進む可能性があります。
また、築年数が浅いほど価格が維持されやすく、築15年以内の売却が適しています。 特に3月は、新生活に向けた住宅需要が高まるため、売却を進めやすい時期です。
さらに、相続した空き家は3年以内に売却すれば譲渡所得の特別控除を受けられるため、早めに売却計画を立てることが大切です。 適切なタイミングを見極め、計画的に売却を進めましょう。