不動産投資の基礎

築20年以上のマンションを売却する際のポイントとは？

賃貸マンションを売却する前にやるべきこと

投資用不動産に付随するローンの有無の確認

不動産を売却する際、特に注意すべき点は物件についている抵当権の確認です。
不動産に付随するローンが残っている場合、これが売却計画に大きく影響を及ぼします。

1. ローン残債の確認
   不動産に付随するローンの残債額を把握することが重要です。売却活動を始める前に、どれくらいのローン残債があるかを確認しましょう。
2. 抵当権の抹消
   抵当権はローンが完全に返済された場合、または不動産の売却金でローン残債が清算できる場合にのみ解除可能です。
   売却する際には、抵当権を解除することが必須です。
3. 売却価格とローン残債のバランス
   売却価格がローン残債より高い場合は、ローンを全額返済してから物件を売却することができます。
   一方で、売却価格がローン残債に満たない「オーバーローン」という状態になった場合は、売却から得られる金額では不足分を賄えないため、個人の資金を投入して差額を補填する必要が出てきます。

入居者への通知

賃貸マンションを売却する際、入居者への通知は必ずしも義務ではありませんが、賃貸人の変更や口座の変更などを行うべきでしょう。
売却によりオーナーが変わる場合、賃借人は賃貸借契約に基づきそのまま住み続ける権利を持ちます。
このため、オーナーチェンジのみの場合、法的には入居者に売却に関する承諾を得る必要はありません。

しかし、売却後に立ち退いてもらう必要がある場合や、賃借人に支払い先や条件の変更を知らせる必要がある場合は、事前に通知することが望ましいです。
新オーナーとの円滑な関係構築や、賃借人の権利保護のためにも重要です。

築20年以上のマンション売却時の注意点

リフォームの必要性

築20年以上のマンションを売却する際、リフォームを行うかは慎重に判断が必要です。
物件の価値を高めるため、最低限のメンテナンスや見た目を整えるリフォームが必要になることがあります。
ただし、リフォームにはコストが掛かるため、投資と回収見込みを慎重に検討しましょう。

解体の検討

築20年以上のマンションの場合、土地として売却する方が有利な場合もありますが、築20年程度のマンションはまだ売却が見込めるマンションが多い傾向にあります。
解体には多額の費用が掛かるため、売却が困難な場合の対策として解体の検討をするのが適切です。

瑕疵の告知

マンションに瑕疵がある場合、その告知が推奨されています。
瑕疵を隠した場合、契約不適合責任を問われるリスクがあるため、トラブルを未然に防ぐためにも、瑕疵の有無について正確な情報を提供することが重要とされています。

例として、過去に物件で発生した死亡事故や殺人事件などの事実を告知することが挙げられます。
このような告知を怠ると、物件の売却後に損害賠償の請求や契約解除の申し立てを受けることになり得るため、適切な情報の共有が求められます。

ローン残債の取り扱い

ローン残債がある場合、その取り扱いに注意が必要です。
特に売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、自己資金で不足分を補填するなどの対策が求められます。
適切な計画を立てて対応することが重要です。

築20年以上のマンション売却をスムーズに進めるためのポイント

相場の把握

築年数が経過すると建物の資産価値は下がる傾向にありますが、実際の売却価格は当時の相場によって決まります。
例えば、土地価格が上昇している場合、建物の価値が下がっていても土地価格によって利益を得る可能性もあります。
所有するマンションの資産価値や売却価格を事前に把握することは、損失を避けるために重要です。

適切な不動産会社の選び方

マンションの売却では、不動産会社への仲介依頼が一般的で、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
実績が豊富な会社は、顧客が多く、売却先を紹介してもらいやすく、売却ノウハウも豊富です。
また、親身に相談に乗ってくれるか、柔軟に対応してくれるかどうかも会社選びのポイントです。
複数の不動産会社の査定結果を比較し、適切な選択を行うことをおすすめします。

築20年以上のマンション売却における重要ポイントと成功の秘訣

築20年以上のマンション売却を前にする際、まずは物件に付随するローン残債や抵当権の有無の確認が必要です。
入居者への通知やリフォーム、解体の可否を考慮し、瑕疵を適切に告知することも大切です。
また、マンションの現在の資産価値や売却価格を把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
これらのポイントを踏まえ、マンションの売却を検討してみて下さい。