【投資用】1Rマンションの売却タイミングは？新生活シーズンが狙い目
2025年7月9日
目次
赤字が続いていたり、将来の資産価値に不安があったり、まとまった資金が必要になったり。
投資用のワンルームマンションを持っていると「このまま続けて大丈夫なのか？」と不安がよぎることもあります。
悩み続けるよりも、これを機に「売却」を検討してみるのも一つの選択肢。
本記事では、投資家がワンルームマンションを売りたくなる理由、売却のタイミング、売却の流れを解説します。
ワンルームマンションの売却を検討する理由は？
マイナス収支が続くから
マイナス収支とは、家賃収入よりも支出が上回って赤字状態のこと。
例えば、家賃収入が月6万円でも、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税などを合計すると月7万円かかるといったケース。
この差額が毎月出てしまうと、投資どころか家計を圧迫し続けてしまいます。
「いつかプラスになるかも」と思っていても、それを待つのがリスクになるため「一度リセットしよう」と売却を検討するというわけです。
資産価値が下がるリスクを避けたいから
マンションの価値は築年数・エリア・設備などで変動しますが、基本的には築年数が経つほど下がっていきます。
特に築20年を超えると、大きく下落する可能性があります。
それに加えて、将来的に建て替えが難しい物件や、人口減少エリアにあると「買主がつかない」というリスクが出てくることも。
そうなる前、「今ならまだ売れる」うちに手放しておこうという判断がされると、売却検討タイミングになります。
まとまった資金が必要になったから
子どもの大学入学や、開業のための資金を用意したいなど、まとまったお金が必要になるタイミングが訪れることも。
しかし、手元に十分な資金があるとは限らないため、「不動産を売って、現金に換える」という選択肢が出てきます。
現金化できる資産を持っているなら必要なときに活用したいと思うのは自然なことです。
ワンルームマンションの売却タイミング
単身者の引っ越し時期
ワンルームマンションは「単身者向けの住まい」としての需要が大きいのが特徴です。
ターゲットとなる単身者の動きが活発になるのが、進学・就職・転勤のタイミング。
具体的には、1月～3月です。
この時期は新社会人や大学生の新生活準備、企業の人事異動シーズンとも重なるため、賃貸も売買も物件の動きが活発になります。
この「人が動くタイミング」では、物件の選択肢が少なくなりがちなため、多少条件が合わなくても購入を決める人も。
つまり「売主優位」になりやすいシーズンなのです。
逆に、4～7月以降になると一気に引っ越しニーズが減るので、内見の問い合わせ自体が減って、売却期間が長引いてしまうリスクがあります。
売却を検討するなら、単身者の引っ越しシーズン（特に1～3月）に合わせて「不動産会社への査定依頼→売り出し開始」という流れを作ると、タイミングを逃しにくいでしょう。
★POINT：買主が多い単身者の引っ越しシーズン（1～3月）に合わせて売る
市場価格が上昇しているタイミング
不動産価格は景気や金利、不動産投資ブーム、都市再開発など様々な要因で上下します。
例えば、都心エリアの再開発計画が進んでいる、沿線に新駅ができる、タワーマンションが建つなど、その地域の魅力がアップするようなニュースが出ると周辺の不動産も「資産価値アップが見込める」として注目されます。
また、金利が低い時期は「住宅ローンの借りやすさ」も追い風になりますし、投資用としてワンルームを買う人も増えやすいです。
一方で、金利が上がる、経済が停滞する、投資熱が冷めるといった時期は、買主が減って価格競争になりやすい傾向にあるため注意が必要。
「今は値上がり傾向」「近隣で高値で売れてる」という状況なら、売り出すための良いタイミングです。
★POINT：市場を読み、需要や相場が高い時期に売る
築年数が20年を超える前
マンションの資産価値は「築年数」に大きく影響されます。
特に日本の不動産市場だと築20年というのが一つの節目で、20年を超えると急激に評価が下がります。
評価が下がる理由はいくつかあり、例としては以下が挙げられます。
・住宅ローンの融資条件が厳しくなる（築20年以上の物件はローン年数が短くなる、または組めない可能性）
・水回りや設備の老朽化で、買主が「リフォーム前提」として値下げ交渉してくる可能性
・「旧耐震基準（1981年以前）」などの条件で購入希望者が限定される可能性
このように築20年を超えると売却までの期間も長引きやすく、価格も落ちる傾向にあるため注意が必要です。
★POINT：「築20年」が見えてきた段階で、早めに動いて売り出せるうちに売る
ワンルームマンション売却の流れ
不動産会社に査定を依頼する
まずは、自分の物件が「今いくらで売れるのか」を知るために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
この時、投資物件の売却に慣れた会社を選ぶのがポイントです。
査定自体は無料で行っている不動産会社が多いです。
媒介契約を結ぶ
査定内容や担当者の対応を比較して、「ここなら任せたい」と思える会社と媒介契約（売却を正式に依頼する契約）を結びます。
「専任媒介」と「一般媒介」があり、「早く売りたい」「高く売りたい」など希望に合わせて選ぶのがポイントです。
■専任媒介契約
・一つの会社にだけ売却を任せる方法
・メリット：担当者が積極的に動いてくれやすく、売却活動の状況報告も定期的にもらえる
・デメリット：他社にも同時に依頼できない
■一般媒介契約
・複数の会社に同時に売却を依頼できる
・メリット：複数の会社のネットワークで幅広く買主を探せる、より有利な条件を引き出しやすい
・デメリット：会社にとっての専任物件ではないため、営業担当者の熱量にバラつきがでやすい
売り出し～買主探し
不動産会社がネット広告や自社のネットワークで買主を探します。
投資用ワンルームマンションの場合、買主となるのは「これから不動産投資を始めたい人」や「すでに投資家として運用している人」が中心。
特に、現在賃貸中（入居者がいる状態）の物件なら「オーナーチェンジ物件」として「家賃収入がそのまま得られる」という強みをアピールできます。
買主が現れると物件の内見や資料請求、条件交渉などが進みますが、投資用の場合は「利回り」「エリアの需要」「管理状況」など、いわゆる「投資目線」で判断されます。
この期間は不動産会社が買主探しや交渉を進めてくれるので、売主としては状況報告を受けつつ、必要な資料の準備や質問対応をしていけばOKです。
売買契約の締結
買主が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。
この契約で、売主と買主の間で物件の条件や引き渡しの時期、支払い方法などを正式に取り決めます。
ローン残債がある場合、売却時には売ったお金でローンを一気に完済する必要があります。
また、抵当権抹消の手続きも必要なため銀行とのスケジュール調整や手続きの段取りも不動産会社と確認しましょう。
なお、投資用ワンルームマンションの売買契約では「賃貸中（オーナーチェンジ）」なのか「空室」なのかで、契約書の内容や注意点が変わります。
■賃貸中（オーナーチェンジ）の場合
買主が「入居者付きの物件」をそのまま引き継ぐので、以下のような手続きが必要になります。
・既存の賃貸借契約書
・敷金など預かり金の精算
・入居者へオーナー変更の通知や説明
また、家賃の振込口座が変更になる場合、不動産会社や管理会社と事前に確認しておきましょう。
■空室で引き渡す場合
基本的には「現況引き渡し」ですが、クリーニングや修繕の有無、設備の動作確認などを売主・買主でしっかり話し合っておくとトラブル回避になります。
■契約書の特約事項
現状有姿（げんじょうゆうし）や契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の扱いなど、細かい部分も事前確認しておきましょう。
不動産の売却ならＭｙアセットにご相談ください
Ｍｙアセットでは、不動産売却のサポートも行っております。
首都圏エリアを中心に、不動産投資の専門家が一人ひとりのお悩みに寄り添い、売却タイミングと価格をご提案いたします。
数十社の金融機関とのネットワークを活かし、資金繰りに余裕を持たせているので買取対応のスピード感にも自信あり。
地域ごとの相場や市場動向の把握はもちろん、「現況渡し」「オーナーチェンジ」「残置物の整理」など不動産投資ならではの複雑な取引もお任せください。
Ｍｙアセットでは、無料査定も行っておりますのでお気軽にご相談ください。
【買取強化物件】
・種類：一棟収益用のアパート、マンション、ビル（全室空物件や社宅、寮も含む）
・売主：個人様、一般法人様、長期保有の業者様
・エリア：東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、茨城県
・価格：何千万円～10億位
・利回り：エリアによってご相談
・構造：不問（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）
※契約不適合責任免責、現況渡し、融資特約不可、手数料、検査済証未取得物件も相談可能です。
まとめ
ワンルームマンションを売却するなら「単身者の引っ越しシーズン（1～3月）」や「市場価格が上昇しているタイミング」、「築20年を迎える前」が良いタイミングです。
赤字や資産価値の下落リスク、まとまった資金が必要な場合も「売り時」を見逃さないことが大事。
信頼できる不動産会社に査定を依頼し、納得できる形で売却を進めましょう。
「まずは今の価格を知りたい」「売却の進め方で迷っている」などお悩みの方、ぜひＭｙアセットへご相談ください。