不動産に関わる税金

投資用不動産の購入時にかかる税金と計算方法を徹底解説!

2021年7月29日

不動産を購入するときにかかる不動産取得税、印紙税、登録免許税の3種類の税金について、内容や税率などを解説します。
なお、不動産会社に支払う「仲介手数料」や不動産の「建物部分の購入価格」には消費税がかかりますが、本稿では割愛しました(土地の購入価格には消費税がかかりません)。

不動産取得税

不動産を取得したときにかかる税金です。投資用不動産を購入したときにもかかります。

不動産取得税とは

相続以外で土地や家屋を取得した時、一度だけかかる地方税です。 購入した (有償)か贈与で受け取った(無償)か、および登記したかどうかを問わず、不動産を取得した場合に納めましょう。

投資用不動産の購入を含めて不動産を取得したとき、管轄の都道府県(都税事務所や県税事務所等)に取得したことを申告すると後日納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の計算

不動産取得税の税額は、不動産の評価額(課税標準額)に対し税率を乗じて計算します。

不動産取得税=不動産の評価額(課税標準額)×不動産の種類に応じた税率

課税標準額とは、土地や建物の税額を計算するための基礎になる評価額で、基本的に市町村の「固定資産課税台帳」に記載されています。固定資産税の税額計算にも用いられるものです。
ただし、新築の場合はまだ固定資産課税台帳に登録されていないため、固定資産税の課税時とは評価額が異なることがあります。

なお、2024年3月31日までに取得した土地については、課税標準額を1/2とする特例措置があります。また、新築物件の場合には、床面積が50~240平方メートル(戸建以外の貸家住宅は40~240平方メートル)に限り、評価額から1200万円を控除して税額を計算できるなどの特例も。

税率は、2024年3月末までに取得した不動産について、それぞれ以下の通りです。住宅用ではない投資用不動産は家屋(その他)に属するので、税率は住宅用よりも高い4%となります。

  • 土地=3%
  • 家屋(住宅)=3%
  • 家屋(投資用など、住宅用ではない建物)=4%
    (2024年3月31日までに取得したものの場合。都道府県によって税率が異なることがあります。)

※軽減措置は不動産の購入時期や物件の条件によって適用される内容が異なります。
※住居用の不動産の場合は上記以外にも軽減措置を受けられることがあります。

不動産取得税が免除されるケース

次の条件に該当する不動産を取得した場合には、不動産取得税を納める必要はありません。

  • 価格が10万円未満の土地を取得した場合
  • 家屋を23万円未満で建築した場合
  • 売買や贈与で家屋を取得したときの価格が12万円未満の場合

参考:千葉県公式HP「不動産取得税」
https://www.pref.chiba.lg.jp/zeimu/aramashi/shurui/fudousan.html

印紙税

印紙税とは

印紙税は、特定の契約書等を作成したときに納める国税。不動産の購入時に作成する不動産売買契約書も対象です。
契約金額が1万円以上の場合にかかり、収入印紙を購入して契約書に貼付する形で納税します。

印紙税の税額と軽減措置

印紙税額は、契約書に記載されている契約金額によって変わります。以下の表をご参照ください。なお、2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成した契約書に適用される税率は、右側の「軽減税率」です。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円以下のもの 200円 200円
10万円を超え
50万円以下のもの
400円
50万円を超え
100万円以下のもの
1千円 500円
100万円を超え
500万円以下のもの
2千円 1千円
500万円を超え
1千万円以下のもの
1万円 5千円
1千万円を超え
5千万円以下のもの
2万円 1万円
5千万円を超え
1億円以下のもの
6万円 3万円
1億円を超え
5億円以下のもの
10万円 6万円
5億円を超え
10億円以下のもの
20万円 16万円
10億円を超え
50億円以下のもの
40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:国税庁公式HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

印紙税の納税者

印紙税は基本、契約書の作成者に納税義務があります。法律上は「双方合意をした契約書」に印紙税の納税義務が発生するため、売主と買主、双方の負担で納めることが一般的です。

例外として、双方どちらかが契約書のコピーを所持した場合は、原本を持っている方にだけ納税義務が発生します。 印紙税は証明力を持った書面の原本にのみ課税されるものなので、コピーは印紙税の課税対象にはあたらないためです。

印紙税の詳細な税額に関して、詳しくは事前に不動産会社に確認することをおすすめします。

登録免許税

登録免許税とは

不動産の所有者であることを登記簿に登記する際、申請と同時に現金か収入印紙で納める税金です。現金の場合は、金融機関で納付を行った後に領収書を登記の申請書に貼付し、法務局へ提出します。
登録免許税額が3万円以下の場合には、収入印紙での納税も可能です。

登録免許税の税額

登録免許税の税額は、市長村や都が保管している固定資産課税台帳に記載の「課税標準額」を基に計算します。不動産の購入価格や建築にかかった価格ではありません。
課税標準額に税率を乗じた金額が、登録免許税額となります。

投資用不動産の購入を含め、不動産の売買をしたら土地や建物の所有権に関する登記をしますが、それらに関わる主な税率は下記の通りです。

登記内容 税率
土地の売買(所有権移転登記) 2.0%
(2023年3月31日までは1.5%)
建物の売買(中古物件の所有権移転登記) 2.0% ※
建物の新築(所有権の保存登記) 0.4% ※

参照:国税庁公式HP「No.7191 登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

参照:法務局公式HP「令和3年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00001.html

※マイホーム、所定の要件を満たす長期優良住宅や低炭素住宅の新築などの場合には軽減税率があり(2022年3月31日まで)、投資用不動産の場合と税率が異なります。

不動産を購入する前に登録免許税の税額を知りたい場合

不動産を購入する前に登録免許税の税額を知りたい場合、対象となる物件が中古ならば、不動産会社の担当者に確認してみましょう。中古物件であれば、すでに税額計算の基となる固定資産税評価額が存在しており、売買の実績もあるため、登録免許税の概算を知ることができます。

一方で新築物件を購入する場合には、まだ固定資産税評価額が存在していないため、登録免許税の正確な税額を知ることはできません。税額の目安は、不動産会社に質問するとわかるかもしれません。

今回のまとめ

投資用不動産の購入時にかかる主な税金は、「不動産取得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。
その中には「印紙税を売主・買主でどのように負担するか」「税額計算の基となる課税標準額はいくらなのか」など判断が難しいものがあるため、対象となる不動産を取り扱っている不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

Myアセットでは投資用不動産の取り扱いを行っており、不動産購入の仲介だけではなくその後の物件管理まで対応が可能です。投資用不動産の購入を検討する際には、ぜひ当社までご相談ください。