売却

古い投資用マンションの売却が有利になるリフォームとは?

2023年1月12日

築年数の長い投資用マンションは、そのままの状態で速やかに売却できるとは限りません。
その一方で、リフォームをしたとしても、必ず売却で有利になるとも限りません。

少しでも有利な売却をするためにリフォームをするならば、ポイントを押さえたリフォームが必要です。
ここでは、投資用不動産の売却時におけるリフォームのポイント、および関連事項について解説しています。

リフォーム内容を検討する前にやっておきたいこと

リフォームの内容を考える前に、本当にリフォームが必要かどうかの検討から売却準備を進めていきましょう。

専門家のインスペクションを受ける

リフォームを検討する前に、まず専門家のインスペクションを受けるのがおすすめです。

インスペクションとは、マンションの劣化具合や欠陥部分、修繕が必要な部分などを専門家の視点から調査してもらうこと。リフォームが必要かどうか、リフォームするとすれば何が必要か等、売主には分からない部分まで細かく調査してもらうことができます。

マンションの状態が明らかになることから、買主は安心して物件の購入を検討できます。
また、売主は、売却後に欠陥の修繕等を求められるリスクが減ります(瑕疵担保責任/契約不適合責任を求められるリスクが減る)。

インスペクションを受けるには5~8万円ほどのコストがかかりますが、買主と売主の双方にメリットのあることです。
マンション売却を検討する際には、インスペクションを受けることを推奨します。

ハウスクリーニングを依頼する

リフォームするかどうかにかかわらず、マンション売却の際にはハウスクリーニングを依頼することが基本です。
ハウスクリーニングをしてもらうだけで物件が見違えるようにきれいになるため、内覧する方々に好印象を与えることができます。マンションの早期売却につながる可能性もあるでしょう。

クリーニングが必要なのは、床や壁、照明、ドア、浴室、廊下などの屋内です。
続いて、キッチン、洗面所、トイレ、浴室などの水まわり。その中でも浴室の床や壁、天井などのカビには要注意でしょう。

これらのクリーニングは自身で行うと難しい箇所も多いため、ハウスクリーニング業者に依頼し、確実かつ徹底的に清掃することをおすすめします。
ハウスクリーニングの費用相場は、キッチン・浴室・洗面所・トイレなどの水まわり全体で約6~8万円ほど。リフォームに比べて圧倒的に安く済みます。

細かい傷などは自分で修理しておく

自分で直せる軽微な傷や欠陥があれば、ホームセンターなどで補修キットを購入し、丁寧に直しておくと良いでしょう。

自分で直せる主な修繕箇所は、例えば壁紙・障子、床や柱・壁などに付いた小さな傷、グラグラしたドアノブなど。
ただし、プロが直すべき難度の高い修繕箇所については、無理に自分で直すと買主に悪印象を与えかねないので、無理のない範囲で行いましょう。

売れにくい場合には不動産会社の「買取」も検討する

築古の投資用マンションを売却する方法として、不動産会社に直接売却する「買取」という方法もあります。
すぐにでも現金を手に入れたい事情がある場合などには、リフォームせず不動産会社に「買取」してもらうことも検討してみると良いでしょう。

「買取」は仲介売却に比べ売却価格が8割程度まで下がる傾向があることから、買取ではなくリフォームしてから仲介で売却したいと考える方もいるようです。

しかし、もしリフォームに数百万円の費用がかかる場合には、かえって「買取」を選んだほうが有利な収支計算になることもあります。
「買取」かリフォーム後の「仲介」かに悩んだ場合には、具体的に収支のシミュレーションをし、どちらが有利になるかを比較してみましょう。

リフォームを行う場合の流れ

上でご紹介した内容をしっかりと行い、その上で「やっぱりリフォームをやったほうが良い」と判断した場合には、次の流れでリフォームを進めていきます。

複数の業者から相見積もりを取る

専門家によるインスペクションも踏まえた上で、複数のリフォーム業者から相見積もりを取ります。

施工内容や工事費はもちろんですが、実績や信頼性なども考慮の上、慎重にリフォーム業者を選びましょう。

リフォームの具体的な打ち合わせをする

リフォーム工事を依頼する業者を1社に絞った後、具体的にリフォームするべき箇所や新規で購入したほうが良い設備などについて、詳細な打ち合わせをします。

最終見積もりを確認する

リフォーム業者から最終見積もりを提示してもらいます。

契約する

提示された最終見積もりに納得できた場合には、リフォーム工事契約を結びます。

リフォーム工事をする

リフォーム業者が契約内容通りに工事を始めます。

リフォーム工事終了後は、実際にリフォームが行われた部分を売主自身の目で確かめ、工事責任者から説明を受けるようにしましょう。

リフォームする場所や設備のポイント

リフォームを検討すべき場所や設備について、重要なポイントを詳しく解説します。

単身者とファミリーではリフォームのニーズが異なる

ワンルームマンションかファミリータイプマンションかにより、リフォームに関する買主のニーズが異なります。

特に設備に対するニーズは、単身者とファミリーで異なる部分が多い点に注意しましょう。
例えば単身者が求める設備ニーズには、主に次のようなものがあります。

  • インターネット環境
  • 宅配ボックス
  • オートロック
  • 備え付けの家具
  • 浴室乾燥機

一方でファミリーが求める設備ニーズには、主に次のようなものがあります。

  • インターネット環境
  • 追い炊き機能
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • システムキッチン

これらのうち、区分所有のマンションオーナーには対応できない設備もあります。

例えばインターネット環境や宅配ボックス、オートロックなどについては、1棟オーナーでなければリフォームできないでしょう。
逆に、備え付けの家具や浴室乾燥機、追い炊き機能、システムキッチンなどは、区分所有のマンションオーナーでもリフォームが可能です(マンション規約を要確認)。

もちろん、これらの設備を新規導入するには相応の費用がかかります。
しかしニーズに応じた設備を整えることでより高くマンションを売却できる可能性を考えれば、必ずしも収支がマイナスになるとは限りません。

修理よりも新規購入したほうが良い場合もある

既存の設備に何らかの不具合がある場合、修理するよりも新品を購入したほうが良い場合もあります。
修理費が安く済むのであれば修理を依頼しても良いのですが、目安として修理費が新品購入費用の50%を超えるような場合には、新品購入を検討したほうが良いでしょう。

修理して使えるようになった古い設備よりも新品で設置した設備のほうが、買主に好印象を与えることは間違いありません。印象が良い分、マンションの売却価格を上乗せして新品購入費用を回収できる可能性もあります。

水まわりはしっかりとリフォームする

生活の拠点とも言うべき水まわりは、特に重点的にリフォームしたい場所です。
キッチン・バス・トイレ・洗面所をしっかりと観察し、前の入居者の生活感が色濃く残っているようであれば、設備を刷新したほうが良いでしょう。

水まわりの設備を新品で購入する際には、機能性や見栄えにこだわり過ぎる必要はありません。
水まわりは「新品」というだけでも買主や入居者に強いインパクトを与える部分なので、機能性や見栄えよりも、「とにかく新しくする」という視点のほうが大切と考えましょう。

目立つ箇所を直しておく

売却のための清潔感を左右する箇所は以下になります。
どこも目立つ箇所なので、リフォームの検討をおすすめします。

ドアの開け締め、ガラス窓など

ガラスが割れていたりドアが閉まらなかったりなど、明らかに設備として壊れている部分があれば、早急に修理をしておきましょう。

フローリング・畳

フローリングや畳などは使い込みにより生活感が出やすい部分です。
フローリングの目立つキズや、畳の変色や汚れなどは、修繕・交換をしておくことをおすすめします。

壁やふすま、障子など

壁やふすまの穴・障子の破れ・子供の落書きなどは、他人から見たら、わずかなものでも気になります。
第三者の目から見ても好印象となるよう、優先的に修繕しておきましょう。

リフォームにかかる費用相場

中古マンションのリフォームにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。相場を見てみましょう。

場所 費用
システムキッチン 40~80万円
システムバス 60~150万円
タンクレストイレへの交換 30~50万円
内窓の設置 6~12万円
壁クロスを珪藻土に変更 18~30万円
畳からフローリングに変更 15~60万円

※これらの金額は国土交通省発表の資料から、抜粋したものです。
参考であり、この金額で必ずリフォームを行えるわけではございません。

参考:国土交通省「リフォームの内容と価格について」
https://www.mlit.go.jp/common/000145917.pdf (2011/5/30 第2回「中古住宅・リフォームトータルプラン検討会」配布資料内)

リフォームする箇所や広さ、導入する設備などによって幅がありますが、数十万円から百万円単位のお金がかかるケースが多いようです。

トイレのリフォームだけでも30~50万円、浴室のリフォームであれば、60~150万円が相場と、高額な費用がかかることは念頭に置いておきましょう。

リフォームローンの種類

リフォームローンを担保の有無で大きく分けると、「有担保型」と「無担保型」の2種類があります。
また、金利を基準に大きく分けると、「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。

それぞれの概要やメリット・デメリットなどを確認してみましょう。

有担保型リフォームローン

有担保型リフォームローンとは、リフォームするマンションを担保に入れて融資を受けるローンを言います。

有担保型リフォームローンのメリットは、後述する無担保型リフォームローンよりも金利が低いこと。
また、借入限度額が高めになることや返済期間を長く設定できることなど、無担保型リフォームローンよりも有利な条件になることが一般的です。

一方でデメリットとしては、無担保型リフォームローンよりも融資の審査に時間がかかること、抵当権設定の手数料がかかること、マンションの担保力によって融資条件が厳しくなることなどが挙げられます。

マンションの資産価値が高く、かつ大掛かりなリフォームが必要となる場合には、有担保型リフォームローンを検討してみると良いでしょう。

無担保型リフォームローン

無担保型リフォームローンとは、リフォームするマンションを担保へ入れずに融資を受けるローンを言います。

無担保型リフォームローンのメリットは、有担保型リフォームローンよりも審査に時間がかからないこと。マンションの評価も行う必要がないので、審査にかかる費用も節約できます。

一方でデメリットは、有担保型リフォームローンよりも金利が高くなること。
また、借入限度額が低めに設定されたり返済期間が短くなったりなど、有担保型リフォームローンに比べると、一般に融資条件は不利になる傾向があります。

小規模なリフォームをお考えで、かつリフォームを急いでいる場合には、無担保型リフォームローンを検討してみると良いでしょう。

固定金利型リフォームローン

固定金利型リフォームローンとは、返済期間中、金利が変わらないタイプのローンを言います。

金利が一定なので返済計画を立てやすい点がメリットですが、後述する変動金利型リフォームローンよりも金利が高くなる点はデメリットになります。
返済計画を分かりやすくしたい場合や、金利が上昇する傾向となった場合には、固定金利型リフォームローンを検討してみると良いでしょう。

変動金利型リフォームローン

変動金利型リフォームローンとは、返済期間中、市場金利に連動して金利が変動するタイプのローンを言います。
固定金利型リフォームローンよりも安い金利からスタートできる点がメリットです。

しかし、返済期間中に市場金利が上昇した場合、固定金利型リフォームローンよりも金利が高くなる可能性もあります。返済期間中には金利が上昇しないと見込んだ場合には、変動金利型リフォームローンを検討してみると良いでしょう。

リフォーム代の経費計上について

リフォームに要した費用は経費として計上できるので、確定申告をして収入と相殺すれば一定の節税効果が生まれます。

リフォーム代の経費計上に関するポイントを確認してみましょう。

修繕費はその年の経費として一括計上できる

リフォーム代のうち「修繕費」に該当する費用については、その年の経費として一括計上できます。

修繕費とは、マンションの原状回復のためにかかった費用のこと。
機能性等の向上を目的としたリフォーム代ではなく、もともとの状態を維持するためにかかったリフォーム代が修繕費として計上可能となります。

具体的には、故障した給湯機の修理代や汚損した壁紙の張替え代、閉まらなくなったドアの修理代、雨漏りの修理代、壊れたガラスの交換代などです。

資本的支出はその年の経費として一括計上できない

リフォーム代のうち「資本的支出」に該当する費用については、その年の経費として一括計上できません。減価償却する形で、耐用年数に応じて年度を分けて経費計上することになります。

資本的支出とは、機能性や価値の向上、耐用年数の延長などを主な目的としたリフォーム代のこと。
具体的には、キッチンや浴室などをアップグレード工事した際の費用、ロフトなどを増築した際の費用などです。

なお、資本的支出に該当する費用であっても、修繕費として経費を一括計上できる場合があります。
リフォーム代が20万円未満の場合や、おおむね3年周期で行われているリフォーム代などです。

【参考】マンションを5年超所有すれば節税効果が高まる

節税効果に関連し、マンションの所有期間による節税効果の違いについても触れておきましょう。

一般的にマンションは築年数が経つほど資産価値が低下します。
しかし、不動産相場の上昇やマンション周辺の環境変化などにより、「購入した時よりも売却した時のほうが評価額は高くなる」こともあります。

この場合、売却によって利益が生じる形となりますが、利益が出ているからという理由だけで売却を急ぐのは早計。利益が出ていると分かった時点で、マンションを所有して何年になるかを確認しましょう。
マンションの売却益にかかる所得税・住民税の率が、マンションの所有期間によって異なるからです。

具体的には、マンションの所有期間が「5年以下」か「5年超」かにより、税率が大きく変わってきます。

所有期間が5年以下の場合

  • 所得税:30.63%
  • 住民税:9%
  • 合計:39.63%

所有期間が5年超の場合

  • 所得税:15.315%
  • 住民税:5%
  • 合計:20.315%

仮に売却益が期待できる場合でも、所有期間が4年を過ぎている場合には、5年超となるまで待つほうが有利になるかもしれません。

ちなみにこれらの税金は、次の計算式で算出される「課税譲渡所得」にかかる形となります。

売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

なお、マンションの売却日は「売却した年の1月1日までさかのぼる」ことになる点にも注意が必要です。

例えば8月1日の時点で所有期間が「5年超」になったとしても、売却日はその年の1月1日にさかのぼるため、所有期間は「5年超」にはなりません。所有期間「5年超」の税率を適用させるためには、翌年の1月1日以降に売却する必要があります。

売却時以外のリフォームするタイミング

空室リスクを避けるためには、入居者が退去したタイミングや築10年目などのタイミングでリフォームを検討したほうが良いこともあります。

以下では、売却時とは異なるタイミングでのリフォームについて解説します。

入居者が退去した直後

たとえオーナーとは言え、入居者が生活している部屋を勝手にはリフォームできません。
一般的に入居者の入居期間が長くなるほどマンションの劣化が進んでいくため、退去した直後から次の入居者が現れるまでの間、必要があればリフォームすることになります。

リフォームをするべきかどうかは、実際に部屋の状況を確認した上で判断します。
入居期間が長かったとしても、入居者が部屋を丁寧に扱っていた場合には、修繕箇所がほとんどないかもしれません。逆に、入居期間が短かったとしても、入居者が部屋を乱暴に扱っていた場合には、多くの修繕が必要になる可能性もあるでしょう。

築10年目または前回のリフォームから10年目

築10年になるまでリフォームをしていないマンションでは、浴室のシーリングや給湯機、換気扇、トイレの便器・床材など、様々な箇所に劣化が見られるようになります。外観上は劣化していないように見えて、中身は著しく劣化していることも。
専門家のインスペクション等を通じ、リフォームが必要かどうかをしっかりと調査してもらうようにしましょう。

なお、築10年目でリフォームしたマンションは、また次の10年で劣化が進みます。10年ごとに定期的にリフォームを検討するタイミングがやってくる、と考えておいたほうが良いでしょう。

自分でリフォームするのは可能か?

オーナー自身の仕事が建築業だった場合を除き、いかにDIYが得意であれ、自分でリフォームをするのはオススメしません。

その理由は次の通りです。

プロとは仕上がりがまったく違うから

プロと一般人では、リフォームの仕上がりがまったく異なります。

日曜大工が得意という方であっても、本格的にリフォームを手がけようとした場合、恐らく素人目にも「プロの仕事ではない」ということが分かるでしょう。その悪印象から、なかなか買い手が付かない可能性もあります。

必ずしもDIYのほうが安く済むとは限らないから

プロの仕事に比べ、一般人の作業には「ムダ」が多くなりがちです。
高額な費用をかけて購入した資材が大量に余ってしまっては、その分が損失となってしまいます。

また、素人には資材を安く購入できるルートがないので、市販されている割高な資材を購入してリフォームを進めることになるでしょう。
結果として、リフォーム業者に仕事を依頼するより、かえってDIYのほうがコスト高になることもあります。

工期が長引いて機会損失を招きかねないから

プロと一般人では、工事のスピードに大きな違いがあります。プロであれば1か月で済む仕事に、素人は3か月以上の期間を費やすかもしれません。

工期が長くなればなるほど、買主と巡り合うチャンスが減ります。機会損失を考慮すれば、売主が自分でリフォーム工事を行うことは得策と言えないでしょう。

リフォームが必要とは限らない

中古マンションを売却するにあたり、必ずしもリフォームが必要とは限りません。むしろリフォームをしない物件のほうが、スムーズに売却できることがあります。

以下のようなケースがあることも考慮しつつ、リフォームの必要性を検討しましょう。

「買ってからリフォームしたい」というニーズが多い

中古のマンションや一戸建てを購入する人の中には、購入した後で自分好みにリフォーム・リノベーションしたいという目的を持つ人が存在します。
そのような需要もある中、売主が先にリフォームしてしまっては、売れるはずの物件が売れなくなってしまうかもしれません。

築古マンションの売却を検討する場合には、「リフォームしてきれいにすれば売れるはず」と考えるのではなく、市場ニーズをよく考慮し、専門家に相談しながら慎重に検討しましょう。

築年数によってハード面の差が大きく出る

リフォームやリノベーションで内装をきれいにする目的は、築年数の古さを感じさせない室内環境へと改善するためです。

しかし、買主によっては内装よりも物件の立地や物件価格、築年数などを優先的に検討材料とするケースも多くあります。
極端な言い方をすれば、築年数を重視する買主は「内装がピカピカで築30年の物件」よりも「内装が古めで築25年の物件」のほうを選ぶ可能性もあるということです。

また、築年数の古いマンションの室内をいかにきれいにしようとも、築年数の浅いマンションに比べると、設備面や耐震性などでは劣ることもあります。そのようなハード面を重視する買主の場合、いかにリフォームによって室内の見た目をきれいにしても、新築や築浅のマンションよりも魅力的に見せることは難しいでしょう。

更に、リフォーム済みのマンションを売り出すにしても、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せした場合、近隣にある同種の競合物件よりも高額となります。買主が現れない可能性を考えると、あまり現実的ではありません。

そのため、リフォーム費用が上乗せされたにもかかわらず、リフォームをしていない競合物件と似たような価格で売らざるを得ないケースもあり得るのです。