不動産売却の流れ
2020年11月30日
不動産をご売却される場合の一般的な流れをご紹介いたします。
1.ご売却目的・理由の確認
まずはお客様のご要望・お悩みをお聞かせください。 お客様のご売却目的や動機に合った、ご売却方法をご提案いたします。
2.価格査定
不動産売却の目的や動機はさまざまですが、いくらで売れるのかが分からなければ次の計画に進むことは難しいです。 適正価格をご提案するために、対象不動産の個別要因をお調べいたします。 不動産物件そのものの調査はもとより、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全な取引のために欠かせない調査をしっかりと行います。
3.媒介契約
不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。 媒介契約には、以下の3種類があります。
媒介契約の違い
- 1.専属専任媒介契約
- お客様は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。
また依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方も含む）と売買の契約を締結することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に1度以上販売状況を報告します。
契約期間は3ヶ月となり、お客様の申し出により更新が可能です。
- 2.専任媒介契約
- お客様は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に1度以上販売状況を報告します。
専属専任媒介契約と同じく、契約期間は3ヶ月となり、お客様の申し出により更新が可能です。
- 3.一般媒介契約
- お客様は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。
他の宅建業者の名称と所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。
依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と依頼者に対する活動の報告義務はありません。
契約期間に制限はありません。更新特約により自動更新も可能です。
指定流通機構（レインズ）とは？
国土交通大臣の指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。 全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているので、不動産会社各社は全国各地の最新物件情報や取引事例をすばやく検索でき、お客様に情報を提供できます。
4.売却活動
物件それぞれの特性や流通性などを考慮し、最適な販売計画と広告活用をご提案します。 また、以下のように積極的なご売却活動を行っていきます。
- 不動産ポータルサイトへ掲載
- ご購入希望をご登録いただいているお客様や提携企業各社へのご紹介
- 近隣にチラシを配布、新聞折り込み広告、新聞紙面広告、住宅情報誌に掲載
- 弊社の店舗などでパネル展示、オープンハウス、現地案内会の開催
- セミナーや相談会ご来場者へのご紹介
- 指定流通機構（レインズ）への登録
Ｍｙアセットでは上記に加えて、販売物件の紹介動画を作成して売却活動も行っています。
5.不動産売買契約
ご購入希望者には、まず不動産購入申込書のご提示をいただきます。 これを受けて、具体的な価格や条件の交渉を行います。 今までの販売状況をもう一度確認し、先々の不動産市場を視野に入れて、売主様・買主様双方にご納得いただいて気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう、ご相談させていただきます。 また、売却価格だけではなく、引渡しなどの諸条件もしっかりと確認しておきます。 更に、売主様、買主様の間で、不動産のご売却価格および諸条件が合意に達しましたら、取引の安全を期すために、更なる物件調査をいたします。 安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないよう、しっかりと調査いたします。
6.物件お引渡しの準備
不動産売買契約条項に盛り込まれた、売主様が物件引渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。 また、弊社では、測量士や解体業者、リフォーム・ハウスクリーニング業者のご紹介など、万全のフォローをお約束いたします。 不動産売買物件に居住中のお客様は、ここでお引越しが必要となります。 残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われるからです。 残代金の受領日までに、公共料金の清算なども済ませ、契約時に約束した状態で買主様へ引渡せる状態にする必要がありますので、スケジュール管理を含め、入念に準備をします。
7.残代金の受領・物件お引渡し
買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時（※残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的です）に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵のお引渡し）を行います。
1.お引渡し前の現地確認
物件の最終確認を、現地にて行います。 売主様・買主様お立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立会いをいたします。
2.登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。 ご融資が残っている場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。
＜ご融資が残っている場合＞
ご売却物件に売主様の債務の抵当権が設定されている場合は、買主様より受領した売買代金を返済に充当し、買主様への所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。
複雑な権利上の取引にミスが無いよう、債権者の金融機関や実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、弊社が安全で確実なお取引をお手伝いいたします。
3.残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振込みで残代金を授受するケースが一般的です。 買主様がご融資を受ける場合には、買主様がご融資をお申し込みされた金融機関にて取引を行います。
4.鍵の引き渡し・関係書類の引き渡し
残代金の受領と同時に、売主様は買主様へ物件の鍵を引渡します。 管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合は、あわせて買主様にお渡ししましょう。
5.固定資産税・管理費などのご精算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。 引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として、日割り清算で行うのが一般的です。
6.諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用の支払をします。
7.取引完了のご確認
これですべての取引が完了しました。 取引が完了した証として、「取引完了確認書」にご署名・ご捺印いただきます。
8.アフターフォロー
取引は完了しましたが、確定申告のご案内、税理士のご紹介、ご売却資金運用のための金融機関ご紹介など、お客様のご要望に応じたサービスをご提供いたします。
以上が一般的な不動産売却の流れになります。Ｍｙアセットでは投資用不動産・居住用不動産どちらもお取り扱いがございます。ぜひお問い合わせください。